صداع الفقاعة العقارية
بقلم - أحمد على:
خبير عقارى
مع بدايات حدوث الاذمه الماليه العالميه فى الولايات المتحدة الأمريكية فى عام 2008 ، والتى كان من ضمن أهم أسبابها هو حدوث فقاعه عقاريه بالسوق العقارى الأمريكى ، ولعل مفهوم الفقاعه العقاريه يكمن فى حدوث توقعات عامه مفرطه بحدوث ارتفاع مستقبلى فى الأسعار المستقبليه لوحدات القطاع العقارى وهو ما ينعكس بشكل قوى على حدوث زياده فى المستويات الحاليه للاسعار، فعاده ماتبدأ الفقاعه العقاريه بزياده حقيقيه فى الطلب.
ونتيجه لعدم قدره المعروض العقارى فى كثير من الأوقات على استيعاب تلك الزياده فى الطلب ، وهو ماقد يكون راجعا فى كثير من الأوقات من البطأ النسبى فى بناء عقارات جديده تستوعب زياده الطلب، فتبدأ الاسعار فى الزياده ، ومن ثم قد توحى الزياده الحاليه فى الأسعار بتوقع حدوث زياده اكثر للأسعار فى المستقبل ، وهو ماقد يكون دافعا قويا الان أمام العديد من المشترين الإقبال على الشراء والاستفادة من الفروق التى قد تحدث فى مستويات الأسعار لاحقا كمكاسب لهم وذلك من وجهه نظرهم وهذا من الناحيه الاستثمارية وهو ماقد يخلق فقاعه على مستوى الطلب ، الا أن احتماليه حدوث ذلك قد تختلف من سوق لآخر وفقا لمكونات العرض والطلب به، اما فى إطار شراء العقارات بهدف السكن.
فانه قد تكون هناك حاله من الإسراع نحو عمليات شراء المنازل من جانب المواطنين نظرا لتخوفهم من عدم قدرتهم على الشراء مستقبلا فى ظل الزياده المستمرة والمتوقعه فى مستويات الأسعار، وهو ما يعنى بأن التوقع بزياده مستويات الأسعار فى المستقبل ينعكس بقوه فى زياده الطلب الحالى، وهو مايترجم بالتبعيه فى ارتفاع أسعار العقارات فى الوقت الحالى.
اذا فإن القاعده الحاكمه هنا فى احتماليه حدوث فقاعه عقاريه أو لا هو الهدف من شراء العقار هل بهدف الاستثمار ام المسكن، وتستمر الزياده فى أسعار العقارات الى قمتها إلى أن تصل إلى أعلى مستوى تتوقف معه قدره المشترين على التعامل مع هذه الزياده، وهو ما ينعكس فى انخفاض مستويات الطلب وتبدأ وزوجتك الاسعار فى الركود ، ويفقد المشترون الثقه فى استمرار ارتفاع الأسعار مما يؤدى إلى حدوث تراجع سريع فى مستويات الشراء.
وهنا قد تحدث الفقاعه ، وتختلف إليه حدوث ذلك من سوق عقارى لاخر ، فالسوق العقارى المصرى على سبيل المثال به حجم طلب كبير يستطيع أن يستوعب اى زياده فى المعروض ، الآن أن المشكله الرئيسيه به تتمثل فى نقص التمويل لدى العديد من شركات التطوير العقاري ، وهو ماقد يهدد قدرتها على تنفيذ مشروعاتها وتسليمها فى الوقت المحدد
