10 ملايين شقة مغلقة .. بالمدن الجديدة والمحافظات

مستشار وزير الاسكان : قيمتها تزيد عن 600 مليار جنيه..!!

لابد من فرض ضريبة عليها بواقع 15 ضعف القيمة الايجارية

خبراء التمويل العقاري : اغلاق الوحدات السكنية .. استثمار معطل ويجب استغلالها

هناك ثروة عقارية تقدر بمئات المليارات من الجنيهات بالمدن الجديدة معطلة لا يستفيد منها أحد بنسبة 30% من إجمالي الوحدات السكنية.. في الوقت الذي تسعي الحكومة جاهدة ممثلة في وزارة الإسكان في شق الصحراء وإنشاء مدن جديدة يتخللها آلاف الوحدات السكنية . وهذا الأمر يتطلب ميزانية ضخمة كان من الممكن توفيرها في أغراض أخري تنعكس علي حياة المواطن .

هناك اقتراحات كثيرة في التعامل مع هذا الملف منها فرض ضريبة كبيرة لإجبار أصحاب هذه الوحدات علي تأجيرها والاستفادة منها أو الحصول علي محفزات من جانب الحكومة لفتح أبواب هذه الوحدات أمام المستأجرين.

تؤكد المهندسة نفيسة هاشم مستشار وزير الإسكان لقطاع الاسكان إن غلق نحو 10 ملايين وحدة سكنية يحول دون استفادة أي طرف منها . لأن المستأجر استطاع شراء وحدة سكنية تمليك . والمالك لا يستطيع مطالبته بالتنازل عن الشقة لأن قانون الإيجارات في صف المستأجر . أو لأن المالك يخشي تأجيرها لساكن جديد ويفضل تركها مغلقة لترتفع قيمتها ويبيعها لأعلي سعر حين يحتاج إليها . وقيمة هذه الشقق السوقية - كما يقدرها البعض - تصل إلي 600 مليار جنيه . وهذا يعني استثمارا هائلا غير مستغل.

وأكدت أنه يجب علي لجنة الاسكان بمجلس النواب العمل علي سن تشريع عاجل لمعالجة مشكلة الوحدات السكنية المغلقة والتعامل معها علي أنها "ثروة عقارية" يجب الحفاظ عليها وتنميتها واختيار أساليب منطقية للتعامل مع هذا الوضع غير المنطقي بعدة أمور. منها أن تخضع لضريبة جديدة يسددها أصحاب الوحدات السكنية غير المستغلة بواقع 15ضعف القيمة الإيجارية أو مثل قيمة الضريبة العقارية السنوية . مشيرة الي أن اللجنة يجب أن تعد التشريع الجديد بالتنسيق مع الوزارات المعنية "الإسكان والمالية والاستثمار والتنمية المحلية".

  اجراءات حكومية  

يكشف الدكتور مهندس حماد عبدالله استشاري واستاذ كلية الهندسة عن أن هناك بعض الوحدات السكنية التي تفرض طبيعتها الموسمية إغلاقها كالوحدات المخصصة للمصايف. مشيراً الي ان هناك إجراءات اتخذتها الحكومة لحل أزمة الشقق المغلقة من خلال إصدار قانون 96 "الإيجار الجديد" والذي يجعل من حق المالك أن يلجأ للشهر العقاري لطرد المستأجر إذا رفض الخروج من العين المؤجرة بعد انتهاء المدة المحددة بالعقد . ولكنها سرعان ما أفسدته من خلال فرض رسوم عالية ومبالغ فيها علي الصيغة التنفيذية لعقود الإيجار . مما أدي إلي إعراض الكثير من المؤجرين عن التسجيل بالشهر العقاري . وبالتالي غابت الضمانات الكفيلة لتشجيع ملاك الشقق المغلقة علي طرحها للإيجار . لذلك يجب علي الحكومة إعادة النظر في هذه الرسوم وتخفيضها لأدني حد . لأن تنفيذ هذه القوانين هو السبيل الوحيد لإعادة فتح الوحدات السكنية المغلقة . كما يمكن للدولة إلزام المستثمرين العقاريين بتخصيص 10% من الأراضي التي تمنحها لهم بأسعار تشجيعية من أجل البناء لصالح محدودي الدخل بالإيجار حتي نغلق هذا الملف إلي الأبد.
ويطالب حماد بإيجاد محفزات من الحكومة لأصحاب الشقق المغلقة لتشجيعهم علي طرحها للإيجار . لأن المشكلة الأساسية تكمن في عدم الثقة في المستقبل وضبابية قرارات الحكومة وهو ما يجعل كل شخص يتصرف وفق قدراته المالية ودرجة نفوذه . مما أدي إلي احتكار العديد من الوحدات السكنية وإغلاقها قلقا مما يخفيه المستقبل . وبالتالي هناك ضرورة لوجود رؤية واضحة المعالم للمستقبل تشجع من يملك وحدة سكنية - لا يحتاج إليها - علي تأجيرها.

  قانون جديد  

اضاف : لابد من إصدار قانون جديد لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر . يكون متوازناً . ويراعي مصلحة الطرفين . ويحقق العدالة الاجتماعية ويؤمن السلام الاجتماعي . ويعطي لكل طرف حقه . وهذا أفضل بكثير من أن يظل الوضع الحالي كما هو عليه وما سببه من نتائج أثرت بالسلب علي الاستثمار العقاري ونموه.

ويقترح أن تقوم الدولة بإنشاء وحدات سكنية تمول من خلال صناديق تمويل . يشارك المستثمرون في تشكيلها وتخصص للإيجار فقط . وذلك للتقليل من نظام تمليك الوحدات السكنية الذي يعجز عنه أغلب المصريين .

ويقول احمد الشافعي صاحب شركة تطوير عقاري : الأمر أصبح في غاية الخطورة . ولا يمكن للبرلمان السكوت عليه خاصة ما يدخل في اختصاص لجنة الإسكان . وهو الوحدات السكنية المغلقة وغير المستغلة . فغالبية الأسر المصرية تستثمر في العقار . وما تم عرضه من قبل جهاز التعبئة العامة والإحصاء أخيرا يؤكد أنه لا توجد أزمة وحدات سكنية في مصر. كما أن إغلاق ملايين الوحدات السكنية بهذا الشكل يعد استثمارا معطلا ويجب استغلاله.

ولفت إلي أنه يجب علي مجلس النواب إن يناقش مع وزارة الإسكان خلال الفترة المقبلة سن التشريع العاجل بهدف تنظيم قطاع الإسكان . ووضع معايير وضوابط تشريعية للوحدات السكنية المغلقة وغير المستغلة . مشيرا إلي أن التشريع الجديد سيهدف كذلك للحفاظ علي العقارات وآلية تسجيلها والسوق العقارية المصرية حفاظا علي ثروة مصر العقارية . والتصدي بكل حزم لهذه الظاهرة التي تعد "فوضي سكانية" تمثل خطورة كبيرة علي ماتبذله الدولة لتحقيق النمو ورفع مستوي معيشة المواطنين وارتباط ذلك بحل مشكلة البطالة.

واكد ان مشروع قانون الايجار القديم إذا تم اقراره سيحل المشكلة من جذورها . مؤكدا مراعاة القانون لمصلحة جميع الاطراف "المالك والمستأجر والحكومة". ويجب ألا يشمل أي بند يهدد استقرار الاسر أو طرد أي ساكن من شقته لعدم قدرته علي سداد القيمة الايجارية العادلة بحيث ينص القانون علي انشاء صندوق عقاري باسم "صندوق التكافل الاسكاني".

وأشار الشافعي إلي أنه ليس من المقبول وجود عجز بين العرض والطلب في الوحدات السكنية لا يتجاوز مليون وحدة . بينما هناك أكثر من 10 ملايين وحدة مغلقة . كما أن تحصيل الضريبة العقارية بالقيمة العادلة سيدفع الملاك لطرح الوحدات المغلقة للإيجار من أجل دفع قيمة الضريبة.

  .. وأعضاء مجلسي النواب والشيوخ:  

فتح هذه الوحدات المغلقة.. يحل أزمة الإسكان في مصر

ثروة مهدرة آن الأوان للتعامل معها بشكل صحيح

نحتاج تشريع عاجل لظاهرة "الفوضي السكانية"

أكد أعضاء مجلسي النواب والشيوخ ان جهود الدولة المتعاظمة لحل أزمة الاسكان لا تتوقف عند هذا الحد بل ان هناك جهود تبذل بكل قوة من أجل حل أزمة قانون الايجارات القديمة للمساكن لأنها تسببت في وقوع أزمة اسكان.

أكد النواب ان حل أزمة الاسكان لا ترتبط فقط بإقامة العديد من المشروعات والتي برعت فيها الحكومة ولكن في فك الاشتباك مابين الملاك والمستاجرين في المساكن القديمه او المؤجرة وفقا لقانون الايجارات القديم.

قال محمد عطية الفيومي رئيس لجنة الاسكان هل يعقل ان تكون هناك شقق مغلقه بالملايين لاتستغل ولو تم حل ازمتها لاسهمت بصورة كبيرة في حل هذه الأزمة ولذلك قررت اللجنة ملف الشقق المغلقة وسيكون ملف "الشقق المغلقة" له أولوية علي أجندة أعمال اللجنة خلال هذه الدورة البرلمانية واعتبر ان هذه الشقق بمثابة ثروة مهدرة لم تستغل وتقدر بالمليارات ولم تستفيد منها الدولة.

قال أنه لو تم استغلال هذا الكم الهائل من الوحدات السكنية غير المستغلة لن توجد أزمة إسكان في مصر. وبالتالي فإن إغلاق هذه الشقق بهذا الشكل يعد استثمار معطل. ولابد من استغلاله وعدم تكرار مثل هذه الظاهرة مستقبلاً. مضيفاً أن اللجنة سوف تناقش مع وزارة الإسكان خلال الفترة القادمة سن تشريع عاجل ينظم ويحافظ علي قطاع الاسكان في مصر ويضع معايير وضوابط تشريعية للوحدات السكنية المغلقة والغير مستغلة وكذلك الحفاظ علي العقارات وآلية تسجيلها والسوق العقاري المصري حفاظاً علي ثروة مصر العقارية والتصدي بكل حزم لهذه الظاهرة التي تعد " فوضي سكانية " وهو ما لمسنها ونعيشه الآن علي أرض الواقع.

أكد أمين مسعود أمين سر لجنة الاسكان أنه سوف يتم التنسيق بين البرلمان والحكومة لسن تشريع عاجل بالتنسيق مع الوزارات المعنية "الإسكان. والمالية. والاستثمار" لمعالجة مشكلة الشقق المغلقة وكذلك التعامل معها علي أنها مشروع تجاري وتخضع لضريبة جديدة يسددها أصحاب الوحدات السكنية غير المستغلة وفقاً للقانون.

من جانبه قال أبو النجا المحرزي عضو مجلس الشيوخ أن قانون الضريبة العقارية. سيعد أحد أبرز العوامل التي تساهم في حل إشكالية الوحدات المغلقة. اذا ما تم فرض ضرائب علي هذه الوحدات. مما يجبر أصحاب هذه الوحدات علي فتحها وتأجيرها. وهو ما سيعود علي أزمة السكن في مصر بالنفع. وتقليل الفجوة بين العرض والطلب.

أشار الي أن هناك أكثر من 2 مليون وحدة سكنية مغلقة بسبب قانون الايجار القديم. لافتا إلي أن المدن الجديدة هي أكثر المناطق التي يوجد بها وحدات مغلقة لأسباب عديدة في مقدمتها. أن أصحاب هذه الوحدات قاموا بشرائها من أجل الاستثمار وحفظ أموالهم في العقار وليس من أجل السكن بها. والسبب الثاني عدم اكتمال تشطيب هذه الوحدات في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء والدهان في الفترة الأخيرة وهو ما حال دون السكن فيها. بالإضافة لأسباب أخري تتعلق بأصحاب هذه الوحدات.

أوضح معتز محمد محمود علي حسن  أن اجمالي استثمارات الوحدات المغلقة يتخطي وفقا للعديد من التقديرات حاجز الـ 2.5 تريليون جنيه. مشيرا إلي أن اتجاه المواطنين للاستثمار في العقار نتيجة لأنه الاكثر أمانا. وعدم قيام الدولة بايجاد وسائل أخري بديلة للاستثمار بها في التجارة والصناعة والزراعة.

قال المهندس طارق شكري وكيل لجنة الاسكان إن هناك تحديات كبيرة تواجه الحكومة والبرلمان في هذا الملف منها صعوبة داخل مصر رغم تعديل بعض القوانين وهو ما يجعل المواطنين يلجأون للأساليب الاكثر أمانا وهي تركها بدون ايجار حفاظا علي ملكيتهم بدلا من الذهاب للمحاكم ومراكز الشرطة والبوليس.ولذلك قررت لجنة الإسكان فتح ملف الشقق المغلقة في دور الانعقاد الحالي.

قال النائب خالد خلف الله انه وفقا لمصادر مطلعة بوزارة الإسكان فإن الوزارة تسعي لوضع عدد من المبادرات الجديدة التي من شأنها تساهم في حل هذه الإشكالية سواء من خلال توفير قروض ميسرة لأصحاب الوحدات السكنية غير المشطبة في محاولة لمساعدة أصحاب هذه الوحدات لتشطيبها والاستفادة منها. بالإضافة لمحاولة تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر.

قال ان الملايين من الملاك والمستأجرين يترقبون باهتمام كبير مشروع قانون الإيجار القديم فيما يتعلق بالشق السكني. وذلك بعد سنوات من الحديث عن مقترحات من الحكومة والنواب لحسم ملف الإيجار القديم بمشاكله العالقة. ويظل الحديث عن مشروع قانون الإيجار القديم يتجدد من وقت لآخر. ولا تزال تعديلات الإيجار القديم المتداولة بين الأطراف ذات الاختصاص تثير جدلا لا ينتهي.

من جانبه. قال النائب السيد شمس الدين. عضو لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب. إن قانون الإيجار القديم حرام شرعا. ومصر هي الدولة الوحيدة التي بها قانون إيجار قديم علي مستوي العالم. لافتا إلي أن الأزهر وعلماء الدين بكل المؤسسات الدينية حرموا قانون الإيجار القديم.

قال عضو لجنة الإدارة المحلية الحكومة كانت جادة في الانتهاء من ملف الإيجار القديم. قبل التوقف عن مشروع القانون. نتيجة انشغالها بانعكاسات الأزمات العالمية علي مصر.

مشيرا. إلي أن شقق الإيجار القديم أصبحت تمثل 20% من حجم الإسكان بعد الوحدات العديدة التي نفذتها الدولة.

قالت هالة ابو السعد: يجب ان يحقق مشروع قانون الإيجار المنتظر. التوازن بين الطرفين المالك والمستأجر في القانون الجديد. دون ضرر يقع علي أحد طرفي هذه المعادلة. وتعددت المقترحات بضرورة منه أن يشتمل القانون الجديد علي تحديد فترة زمنية لفسخ عقد الإيجار القديم. وأن توفر الدولة للمستأجر سكن بقيمة إيجارية تراعي البعد الاجتماعي لكل فئة.

كشف النائب أحمد السجيني. رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب. أن تشكيل لجنة حكومية برلمانية لمناقشة تعديلات الإيجار القديم كان بمبادرة من الحكومة وليس البرلمان.

أضاف السجيني أن الملاك اتظلموا كثيرا ولهم حقوق يجب أن تُسترد. وأن المستأجر القاطن -من الحالات الإنسانية- هو موضع اعتبار. وكنا نسعي لإيجاد هذا التوازن لإصدار القانون.

أكد أن هذا تشريع يجب أن يأتي إلي البرلمان من الحكومة وأن تتوافق أجهزة ومؤسسات الدولة صانعة القرار في موعد مناقشته وإصداره.

قال النائب محمد تيسير مطر ان ملف الإيجار القديم من أهم القضايا التاريخية المعقدة. وهو مما يتطلب تدخل تشريعي لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة.

أشار الي ان هناك العديد من المقترحات بشأن الإيجار القديم. ضرورة أن يراعي القانون البعد الاجتماعي في حالة زيادة القيمة الإيجارية. كذلك النظر في امتداد عقد الإيجار القديم الذي ينتقل للآبناء من الدرجة الأولي. بالإضافة إلي أن يتم زيادة القيمة الايجارية الإيجار بنسبة معينة يحددها القانون. ومنح مهلة زمنية للملاك والمستأجرين للتحويل من العقود القديمة إلي العقود الجديدة والمطالبه بأن يشتمل القانون الجديد. علي مواد قانونية تسمح بالتدرج في تغيير القيمة الإيجارية حتي تصل إلي القيمة السوقية في فترة انتقالية لعدد معين من السنوات يتفق عليها. ولا تنتهي بالإخلاء إلا بالتراضي.

قال النائب وفيق عزت. وكيل لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب. إن سبب تأخر قانون الإيجار القديم للأغراض السكنية. هو عدم تقدم الحكومة به للمجلس حتي الآن. موضحا أن الحكومة تقدمت بتعديل قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية فقط دون تحديد موعد لتقديم القانون الخاص بالأغراض السكنية.
أضاف عزت. أن "اللجنة حاليا مشغولة بقوانين كثيرة جدا وستحدث انفراجة قريبا في قطاع الإسكان. وأبرزها قانون التصالح وقانون البناء الموحد 119 بالتعاون مع لجنة الإسكان".

أشار "عزت" إلي أن مجلس النواب طالب الحكومة بالإسراع في التقدم بقانون الإيجار القديم للأغراض السكنية للمجلس. وأنه في حالة لم تتقدم به الحكومة خلال الفترة القادمة. سيتقدم أعضاء المجلس بمشروع القانون قبل انتهاء دور الانعقاد الحالي.

من جانبه. قال سيد عوض انه سبق للحكومة والبرلمان  أن توصلوا بالفعل لحل مشكلة الإيجار القديم السكني من خلال مجموعة عمل مشكلة من الحكومة والبرلمان تحت رعاية رئيس الوزراء. وتم إنجاز حوالي 60% من القانون وأن هذه المجموعة لم تعد تجتمع وعلقت كل أعمالها واجتماعاتها. بسبب الأزمة الروسية الأوكرانية. خوفا علي تحميل المواطن أعباء إضافية.

5 مقترحات.. لحل أزمة الإيجار القديم

هناك العديد من المقترحات في شأن الإيجار القديم لضبط العلاقة بين الطرفين ارتكزت في الأساس علي تحقيق التوازن بين الطرفين.

وتضمنت مقترحات تعديل الإيجار القديم وما يتعلق بالوحدات المؤجرة بين الأشخاص الطبيعيين سواء كانت سكنية أو إدارية 5 مقترحات علي النحو التالي: 

كما تناولت المقترحات بشأن الإيجار القديم ضرورة أن يراعي القانون البعد الاجتماعي في حالة زيادة القيمة الإيجارية كذلك النظر في امتداد عقد الإيجار القديم الذي ينتقل للآبناء من الدرجة الأولي بالإضافة إلي أن يتم زيادة القيمة الايجارية للإيجار بنسبة معينة يحددها القانون ومنح مهلة زمنية للملاك والمستأجرين للتحويل من العقود القديمة إلي العقود الجديدة.