الإجراءات معقدة.. الصيانة غائبة.. ولا توجد آلية للتحصيل
لابد من شركات متخصصة.. تديرالمنظومة من الألف إلي الياء

تقدر الثروة العقارية في مصر بحوالي 2  تريليون جنيه تعاني من غياب عمليات الصيانة الدورية لها بسبب اختفاء اتحادات الشاغلين المسئولة عن هذه لعملية بسبب الاجراءات المعقدة والطويلة لإشهار الاتحادات مما يدفع السكان إلي عدم اشهارها والاكتفاء بادارة عمليات الصيانة بطريقة ودية فيما بينهم وهو يؤدي إلي غياب الصيانة بشكل سليم مما يهدد الثروة العقارية الضخمة ويجعل هناك نسبة اهدار بها يقدرها البعض بمليارات جنيه سنوياً.

"" ناقشت هذه القضية الحيوية مع الخبراء والمتخصصين فأكدوا أن اجراءات تشكيل اتحادات الشاغلين غاية في الصعوبة ومن ثم لا وجود لها في كثير من العقارات وايضا لا توجد وسيلة فاعلة لعقاب المتقاعسين عن سداد قيمة الصيانة الشهرية.

قالوا أن غياب اتحادات الشاغلين يؤدي إلي عدم وجود آلية ملزمة لتحصل من السكان رغم أن اهمال عمليات الصيانة يؤدي إلي انخفاض قيمة العقار والحاق الضرر به.

اقترحوا انشاء شركات متخصصة يكون عملها الأساسي اجراءات عمليات الصيانة للعقارات وتدير المنظومة من الألف إلي الياء.
وكذلك انشاء صندوق يتولي الإقراض لاجراء عمليات الصيانة والترميم بشرط أن يكون بلا فوائد حتي نشجع المواطنين واتحادات الشاغلين علي التعامل معه.

م.محمد سامي سعد:
إهمال الصيانة يؤدي إلي انخفاض قيمة العقار

المهندس محمد سامي سعد رئيس الاتحاد المصري للتشييد والبناء يقول: بدأت الحكومة الفترة الأخيرة معالجة خطأ متكرر وجسيم بترك الأمور في أزمة اتحاد الشاغلين تكبر وتزيد لتسبب صداعاً في منظومة العقارات وذلك بسبب عدم الاهتمام بالصيانة وخاصة الصيانة الخارجية للعقارات مما يؤدي إلي تراجع قيمة العقار. لتقف الدولة ممثلة في مجلس الوزراء مؤخراً باتخاذ قرارات جيدة منها منذ شهر أصدرت بعض الضوابط الجيدة لتنظيم السوق العقاري والتعامل مع موضوع الوديعة للصيانة وفتح حساب مستقل وكلها أمور تحقق مكاسب في حساب الثروة العقارية.

وأضاف أن الثروة العقارية تهدر بشكل دائم وبقيم ضخمة بسبب عدم الصيانة ما ينتج عنه تأثير مجتمعي واقتصادي سلبي ويمثل عبء علي الحكومة ويؤدي لضياع الثروة القومية ورصيد الدولة الاستراتيجي من الممتلكات.

ويستطرد أن اتحاد التشييد والبناء وكامل المؤسسات في المنظومة العقارية تسعي مع الدولة وأجهزتها لوضع رؤية كاملة لاتحاد الشاغلين لصون  العقارات تحديداً وحالياً ونحن نسعي لتقوية القطاع العقاري الذي يعد كنز وثروة يجب استغلالها افضل استغلال لتحقق لمصر عائد كبير يضاف للدخل القومي.

ويشير نقوم بالتنسيق مع لجنة الإسكان بمجلس النواب لإيجاد آلية لإلزام الملاك والمشترين بإجراء صيانة دورية للعقار سواء داخل التجمعات السكنية أو العمارات المنفصلة.

وضمن قانون البناء الموحد خصصت وزارة الاسكان باباً كاملاً تحت عنوان "الحفاظ علي الثروة العقارية" يتضمن وضع آليات سريعة واجراءات لصيانة المباني منها ايجاد آلية لتفعيل احكام فصل اتحاد الشغلين. كذلك إنشاء اتحاد الشاغلين وسداد الالتزامات المالية للحفاظ علي العقارات وضمان صيانتها. حيث تم إعطاء صلاحية للجهة الادارية بإصدار قرار إداري بقطع المرافق لحين قيام السكان بإنشاء اتحاد شاغلين.

م.خالد عاطف:
إنشاء صندوق يتولي الإنفاق على عمليات الترميم دون فوائد

م.خالد عاطف "مطور عقاري" يري أنه يجب تفعيل أحكام المادة التي تنص علي إنشاء صندوق يتولي الإقراض دون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية وتوفير مساكن بديلة للعقارات الآيلة للسقوط بجانب حملات إعلامية للتوعية بضرورة صيانة المباني والحفاظ عليها لإطالة عمر المبني.

أضاف: ستتولي الوحدات المحلية قيد شركات للصيانة، مؤهلة ومسجلة بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء، يتم تعاقد اتحادات الشاغلين معها. واقتراح باستثناء التجمعات السكنية من تطبيق أحكام اتحادات الشاغلين في حالة إذا ما تم الاتفاق أو إبرام تعاقداتها علي وضع نظام لإدارتها أو صيانتها، بالإضافة إلي استحداث آلية إنشاء شركات مؤهلة لأعمال الإدارة والصيانة وتمكين اتحادات شاغلي العقارات بالاستعانة بها أو التعاقد معها، ما يؤدي إلي توفير ما يزيد علي نصف مليون فرصة عمل جديدة بسوق العقارات وإنشاء إدارة عامة لاتحاد الشاغلين بكل وحدة محلية مهمتها متابعة اتحادات الشاغلين والتأكد من تنفيذ أعمال الصيانة الدورية والعامة للعقار.

يضيف أن الثروة العقارية في مصر تقدر بـ 2 تريليون جنيه تقريبا. وبسبب الإهمال السنوي في عملية الصيانة يصل حجم الإهلاك إلي نسبة تتراوح من 0.5إلي 1% من قيمتها أي ما يعادل ما بين 10 و20 مليار جنيه وأن إهمال الصيانة قد يؤدي إلي ارتفاع معدلات الإهلاك لنحو 2% من إجمالي قيمة الثروة العقارية، وهو ما يؤدي إلي تفاقم أزمة الإسكان بسبب ارتفاع معدلات انهيار المباني وعدم صلاحيتها للسكن.

أشار إلي أن متوسط عمر العقار في مصر يتراوح ما بين 50 و70 سنة وهي معدلات منخفضة بسبب الإهمال، لأن التقديرات الهندسية تشير إلي أن عمر العقار يمكن أن يصل إلي 80 عاماً علي الأقل في حالة وجود صيانة دورية.

يكمل: إن الدولة يجب أن توفر آليات لصيانة العقارات من خلال وزارة الإسكان واتحاد الشاغلين والشركات العقارية، خاصة أن تطبيقها من خلال الوحدات المحلية في المحافظات لم ينجح علي مدار السنوات الماضية وتفاقمت أزمة المباني المخالفة وانهيارات العقارات، ويجب خلق وعي لدي المواطنين بأن صيانة المباني تمثل منفعة شخصية لهم وليس لملاك العقارات لأنه في حالة الانهيار سيضطرون للبحث عن وحدة سكنية بديلة بتكلفة أعلي في ظل ارتفاع الأسعار التي يشهدها السوق.

م.داكر عبداللاه:
نعاني عدم وجود آلية ملزمة.. لتحصيل المستحقات

يري م.داكر عبداللاه عضو شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية وعضو لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين أن هناك أزمة يجب وضع حلول لها جذرية لأن قانون اتحاد الشاغلين الحالي به معوقات تسبب عدم تحقيقه الكثير من متطلبات العاملين والمستفيدين من سوق العقارات.

اشار المهندس عبداللاه إلي أن الأزمة تكمن في وجود قانون ينظم وينسق العمل في المباني السكنية ومن أهم المواد التي يجب النظر إليها وتعديلها بقانون اتحاد الشاغلين هي عدم وجود آلية واضحة ملزمة لتحصيل مقابل الصيانة والخدمات أو اتخاذ ما يلزم من اجراءات مناسبة مثل قطع المياه والمرافق.. حيث إن القانون وضع غرامات بسيطة للمتخلفين عن الصيانة بقيمة 100 جنيه سنوياً، وهذا سيؤدي إلي إهمال عمليات الصيانة والمرافق وهو مخالفه تجعل الأمور تسير نحو الأسوأ ولابد من ضبط آليات اتحاد الشاغلين بالشكل الذي يحمي منظومة العقارات فنريد أن قرارات عاجلة لحماية العقارات من الاهمال والمخالفات حتي لا نصدم بوقوع احداث مؤسفة نتيجة عدم وجود منظم اتحاد الشاغلين ويضع نظام محدد للتعامل ويفرض عقوبات علي المخالف لكونه يضر مصلحة الغالبية وهو ما يمثل قصور يهدد القطاع العقاري.

م.علاء والي:
نحتاج شركات متخصصة لإدارة المنظومة بالكامل

م.علاء والي عضو رابطة المستثمرين العقاريين يقول: يجب وضع آليات منظمة ترتب وتحدد منظومة العمل تحت مظلة اتحاد الشاغلين لصون حقوق اصحاب العقار ويمنع عدم القيام بالصيانة والمتابعة أو تكدس مصروفات المرافق والخدمات. ما يربك الامور بين السكان وهو ما يتطلب أهمية أن ينص القانون علي وجود شركات متخصصة لإدارة عمليات الصيانة بالمجمعات السكنية وتعديل القانون بما يتناسب مع التجمعات السكنية والعمرانية المتكاملة. التي تضم كماً كبيراً من السكان داخل كومبوند علي سبيل المثال. وليس عمارة سكنية فقط كما هو معمول الآن.

أوضح أن هناك تعديلات مقترحة يجب الأخذ بها لما لها من أهمية، وهو تولي المطور العقاري رئاسة اتحاد الشاغلين في السنوات الثلاث الأولي من إنشاء الاتحاد والوصول إلي نسبة 40% من الإشغالات، ثم الدعوة لعقد جمعية عمومية لاتخاذ قرار باستمرار المطور العقاري في رئاسة الاتحاد.. وأري أن رئيس الوزراء أصدر قرارات مؤخراً توحي بأن الامور تسير نحو الانفراجة في أزمة اتحاد الشاغلين وينظم التعامل مع الوديعة التي هي حق أصيل للاتحاد ولا يسمح لبعض شركات العقارات بالاستفادة منها دون الاتحاد.