الخبراء : وجود  2 مليون وحدة سكنية شاغرة .. يهدد الثروة العقارية

الكرة الآن في ملعب الحكومة والبرلمان لإنهاء أزمة عمرها 7. عاماً

نجحنا في حل أزمة إيجارات المحلات .. ويجب التحرك بنفس الأسلوب

كشف مؤتمر حكاية وطن الذي عقد هذا الشهر عن أحدي المشكلات الكبري التي ظلت لحوالي 7 عاماً دون حل حتي الآن ألا وهي قانون الإيجار القديم الخاص بالوحدات السكنيه الذي صدر منذ ستينات القرن الماضي ورغم أن الحكومه والبرلمان نجحتا في حل ازمه مشكله قانون الايجار القديم الخاص بالمحلات والأشخاص الاعتبارية خلال السنوات الماضيه الا انه لم يحدث أي تحرك حتي الآن لإنهاء  أزمة قانون ايجارات المساكن .

وقد كشف المؤتمر أيضا أن هناك حوالي 2 مليون واحده سكنيه شاغره بسبب عدم صدور قانون جديد حتي الآن .

الخبراء اكدوا علي ضروره الاسراع بتعديل هذا القانون ليساعد في اصلاح العلاقه بين الملاك والمستأجرين.

قال د: علاء الناظر استاذ الادارة العامة والمحلية: يعد  موضوع قانون الإيجار القديم من الموضوعات الشائكة والمعقدة والتي لها العديد من الجوانب الإجتماعية والإقتصادية التي يجب مراعاتها عند وضع تعديلات للقانون لإصلاح ما أفسدة الدهر في العلاقة بين المالك والمستأجر حيث ظل التشابك والنزاع القائم بين المالك والمستأجر منذ عقود طويلة ومازال مستمر حتي وقتنا هذا.

أشار إلي أنه يوجد عدد من المقترحات لتعديل قانون الإيجار القديم ومنها وضع زيادة تدريجية متصاعده سنوية ترضي المالك وتكون له بمثابة التعويض عن السنوات الماضية التي تضرر فيها مع مراعاة ظروف المستأجر وإستمرار الوريث الأول في المسكن بشرط ألا يتم إلا لمرة واحدة دون تجديدها مع وضع حد أدني للإيجارات سواء السكنية أو الإدارية وإخلاء الوحدة المؤجرة في حال غلقها لمدة معينه لغير غرض السفر وفقا لما يحدده القانون كما أن تنظيم القانون للعلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر بوجود إتفاق لبيع الوحدة سواء للمستأجر مقابل نسبة معينة من القيمة السوقية أو إستعادتها للمالك مقابل نسبة معينة من القيمة السوقية أو عرضها للبيع سوف يساعد علي حل العديد من المشاكل بين طرفي العلاقة المالك والمستأجر وفي جميع الحالات يجب أن يكون هناك فترة إنتقالية لإنهاء الأزمة كما تم في القانون الخاص بالوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.

قرار اصلاح هيكلي

ويري د . وليد جاب الله خبير الاقتصاد والمالية العامة أنه رغم ما تقوم به الدولة حالياً من عملية إصلاح هيكلي يتعين عليها التصدي لقضية الأماكن المؤجرة إيجار قديم باعتباها محور من أهم محاور الإصلاح الهيكلي لقطاع الاسكان والتجارة علي أن يتم ذلك بصورة متدرجة وناعمة لتصل في النهاية إلي أن يكون هناك نظام واحد للعلاقة الإيجارية قائم علي قواعد الاقتصاد الحر وهو ما يحقق الاستفادة الحقيقة من الرصيد السكني غير المستغل ويعزز من تنافسية الأنشطة الاستثمارية علي أن يتم ذلك من خلال إصلاح تشريعي يراعي المراكز القانونية المختلفة من خلال إصدار تشريع واحد يتضمن معالجات متعددة تؤسس علي محاور منها تقرير ألية لإنهاء العلاقة الإيجارية للوحدات المغلقة في أقصر مدة وتقرير حد أدني للإيجار بالنسبة للعقارات السكنية  مع رفع الأجرة بصورة متدرجة وزيادة أسباب إنهاء العلاقة وتقرير فترات انتقالية  تتنوع حسب ما يتم تقسيمه من شرائح متجانسة للعلاقات الإيجارية.
اضاف :  يجب منح مزايا متنوعة لغير القادرين تدعمهم في مسار التحول وأهمية ذلك أن رفع الأجرة يجبر ضرر المؤجر ويدفع لترك الوحدات المغلقة لمالكيها وتقرير فترات انتقالية متنوعة تجعل عملية التحول ناعمة قابلة للتنفيذ لا تؤثر بصورة كبيرة علي استقرار السوق وتفتح باب لحصول المستأجر علي تعويض من المالك مقارنة بفارق الأجرة عن المدة المتبقية ليستخدم هذا المبلغ كمقدم لوحدة تمليك بالتمويل العقاري.
قال : بالنسبة للحد الأدني للإيجار يمكن أن يتحدد بنسبة 2.% من الحد الأدني للأجور أو إجمالي دخل مستأجر للوحدة السكنية أيهما أكبر وبنسبة 4.% من الحد الأدني للأجور أو 3.% من إجمالي دخل المستأجر للوحدة المؤجرة لغير أغراض السكن أيهما أكبر ثم تحتسب بناء علية نسبة زيادة سنوية عادلة تدور في مستوي معدل التضخم علي أن يتم ذلك بالإتفاق وعند الاختلاف يتم اللجوؤ للجان يتم إنشائها في كل محافظة تكون قراراتها نافذة بمجرد إصدارها ولهذه اللجان أن تراعي عند تقديرها معايير مثل طبيعة الظروف الاقتصادية التي كانت تنظم العلاقة عند التعاقد وإيجار المثل في السوق الحرة في ذات المنطقة وقيمة الضريبة العقارية المقررة في ذات المنطقة وقيمة استهلاك الشقة للكهرباء والمياه وغيرها من الخدمات
قال : لحل هذه القضية هو التوسع في الأسباب التي تجيز إنهاء العلاقة الإيجارية "مع فترة انتقال قصيرة" في حال توافر أسباب مثل زيادة دخل المستأجر عن الحد الأقصي للأجور أوغلق الشقة لمدة تزيد عن 3 سنوات مع وجود محل إقامة أخر واستفادة المستأجر من برامج الإسكان المقررة بالدولة "الحصول علي شقة سكنية وقطعة أرض بالقرعة" أومرور ثلاثة سنوات من حصول المستأجر علي ترخيص بناء منزل  أوتقييد الامتداد القانوني بالميراث بعدد محدد من السنوات.

في انتظار إلغاء القانون

أكد  د. الحسين حسان خبير التنمية المستدامة  أن حجم المشكلات التي تعاني منها مصر في مشكلة الايجار القديم  كبير جدا ويحتاج إلي حسم خاصة مع رصد حالات الانهيار المتكررة والمستمرة للمباني وما تخلفة من خسائر مادية وبشرية علي مدار السنوات الماضية وحتي الآن
قال إن هناك حل قد يعيد للمالك بعض حقه نسبيا بتغيير القيمة الايجارية و اعطاؤه ايجارا عادلا يعيد للعقارات قيمتها السوقية و في نفس الوقت يرضي المستأجر بعدم طرده من المسكن الذي اعتبره الساكن من المكتسبات الاجتماعية بسبب بقاءه فيه فترة طالت لعشرات السنوات و عن علاجه لسبب المشكلة و هو ندرة المساكن بقيام الدولة بالتوسع في البناء حتي وصلنا لحد التخمة في المعروض
يري من اهم التعديلات المطلوبة هي أن الصيانات تكون علي المستأجرين بشكل اجباري لان عدم الصيانة تؤدي إلي انهيار العقارات.
أشار إلي أنه  لابد ان يتضمن التعديل للايجار القديم انهاء التوريث و المده المفتوحه وتحويل جميع العقود القديمة إلي حديثة.

نزع الملكية

اوضح م . أحمد البيلي خبير التنمية المحلية أن قانون الايجار القديم من المفروض ان يسمي قانون نزع الملكيه فهو قانون ظالم بكل المقايس فهل يعقل ان يستفيد المستاجر بشخصه والورث الي ما شاء الله من الاجيال والاعمار فضلا عن ان يزيد الايجار بنسبه 5.2 % سنوي في ظل تضخم

اضاف :  يوجد آلاف من الشقق بدون استفادة بدعوي انها ايجار قديم بمبلغ زهيد يري أنه لابد من انتهاء العقد بوفاة المستفيد الأول ولا يمتد إلا للزوجة وفي حالة عدم وجود عقار مماثل مملوك او يتجه المشرع الي تحديد الاستفادة للشخص المؤجر فقط دون التوريث الا في حالات محدده وهي الزوجة  والاولاد القصر مضيفا وكذلك أيضا بالنسبة للعقار التجاري يظل العقد في حاله النشاط التجاري مثلا لمده خمس سنوات بعد وفاه المستاجر الاصلي ويزيد الايجار بالقدر المساوي للقيمة الشرائية وقت تحرير عقد الايجار بمعني أن عقاراً مؤجرا منذ الخمسينات بمبلغ خمسين قرشاً والآن بعد الزيادات وخلافه لا يتعدي عشرة جنيهات.

تساءل: هل القيمه الشرائية للخمسين قرشاً تساوي عشرة جنيهات الآن طبعاً لأ .. ولاحتي خمسين جنيه لذلك لابد من تحديد الايجار طبقا للقيمة الشرائية الحالية

أضاف : لابد من فسخ العقد لمرور فتره زمنيه لا تستغل فيها العقار وذلك يسهل اثباته من خلال الإطلاع علي استهلاك الكهرباء والمياه والغاز مضيفا ان تغيير قانون الايجارات فيه عدالة اجتماعيه التي تنادي بها الدولة  

يري أنه لابد من عدم توريث  العقار المستاجر الا  بضوابط تشريعية ولابد من مراعاه البعد الاجتماعي للمالك مثلما نبحث عن حق المستاجر ولا يجوز ان يكون العقد مطلق دون مده محددة.

مع أصحاب العقارات

قال مجدي عبدالمنعم _  مالك عقار_  انه لابد من تعديل قانون الإيجار القديم عن طريق إرجاع الشقق المغلقة للمالك ورفع الإيجار ليناسب القيمة السوقية أسوأ  بالكهرباء والمياة وخلافة
وقال  تحسين عبد الخالق _  مالك عقار _ أنا أكبر ضحية في مصر هم أصحاب العقارات القديمة حيث منهم أصحاب المعاشات والأرامل ولم يرثوا الا ورق ملكية وبسبب ذلك أصبحوا تحت خط الفقر  مضيفا لابد من وضع قانون واحد لا يتجزأ.

ويقول مكرم فهيم _  مالك عقار : لابد من تعديل القانون وذكر تاريخ انشاء المباني مضيفا السيد سالم بانة لابد من تسليم الشقق المغلقة للمالك لاستغلالها طالما المستاجر و ذلك الطبيعي  بالإضافة إلي رفع قيمه الايجار مع تحديد المده
تطلبا ماجدة عبد المنعم و ضحي حسن ملاك عقارات بالغاء قانون الايجار القديم نهائيا وتسلم الشقق المؤجرة بقانون قديم لمالكها في ظرف شهرين علي اكثر تقدير من يريد
الأستمرار يتم عمل عقد جديد محدد المدة وإيجار يناسب الوقت الحالي وعند انتهاء مدة الإيجار يخلي المستأجر المكان دون اي شروط فوراً

أوضحت صفاء جاد مالكة عقار بأنه يجب تحرير العقود و تكون علي مراحل و اعطاء فترة انتقاليه توفيق أوضاع واولهم تكون عقود  التي تمت  في الأربعينات و الخمسينات و الستينات " مرحله اولي " ثم السبعينات " مرحله ثانيه " ثم الثمانينات حتي 1996 " مرحله ثالثه" .. يعني تقسم علي 3 مراحل و كل مرحله 3 شهور توفيق أوضاع

قال بيشوي حبيب مالك عقار يوجد مستاجرين كثير قاموا بالبناء علي ارض زراعية وخالفوا القانون وانتظروا قانون التصالح فلماذا لا يوجد شروط التصالح والتنازل عن الشقه الايجار القديم مدام اصبح لديه منزل ويريد ان يتصالح عليه فلابد من كل لديه شقة تمليك او منزل يترك شقةالايجار القديم فورآ

يري  خالد عامر مالك عقار اولا لابد من عمل لجان تقدير للايجار  ثانيا الاشراف الحكومي من وزاره الاسكان علي سلامة المبني من الناحية الانشائية للحفاظ عليه من الانهيار وسلامه شاغليه علي ان يتحمل اتحاد الشاغلين التكاليف حسبما نص قانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنه 2..8 تعويض الملاك عن الفترة من تاريخ صدور القانون 4لسنه 1996 بتطبيق احكام القانون المدني علي العقود الجديدة.
قال عصام بيومي أنه لابد من إلغاء القانون وعدم التوريث لانه حرام شرعا وينتهي العقد بانتهاء حياه المستأجر الاصلي وليس اولاده.