قررت الحكومة العمل باشتراطات وضوابط تخطيطية وبنائية جديدة في محافظات الجمهورية لتنظيم المنظومة العمرانية في مصر، وشملت هذه الاشتراطات مجموعة من الالتزامات لإعطاء التراخيص للمواطن، وحددت مساحات الأراض ونسب البناء بالإضافة إلي الارتفاعات وصلاحية الموقع للبناء من عدمه.

ويشارك في أعمال المراقبة والمتابعة علي آلية تطبيق قانون البناء الجديد عدة جهات هي:
وزارة الإسكان، ووزارة التنمية المحلية متمثلة في إدارات المحليات بالمحافظات، وكذلك وزارة التعليم العالي متمثلة في الجامعات، وأخيرا وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية.

أساتذة العمارة وخبراء التنسيق الحضاري:

الالتزام مطلوب.. حذار من الاستثناءات
الارتفاعات المحددة تصب في صالح الصحة العامة.. وتحافظ علي البنية التحتية
مشاركة الجامعات في التراخيص.. لمواجهة الفساد والتجاوزات
مطلوب تخفيف قيمة الرسوم.. وتسهيل إجراءات توصيل المرافق

أكد خبراء العمارة والتنسيق الحضاري أن الاشتراطات البنائية الجديدة جيدة والأهم الالتزام بتطبيقها علي الجميع دون استثناءات. منوهين إلي الارتفاعات المحددة طبقا لعرض الشارع والتي تصب بالإيجاب في صالح الصحة العامة للمواطنين وأيضا المحافظة علي البنية التحتية من الانهيار.

قالوا إن مشاركة الجامعات في إصدار التراخيص لمراقبة دور المحليات لمواجهة أي فساد أو تجاوزات كما كان يحدث من قبل. مطالبين بإعادة النظر في قيمة الرسوم ومحاولة تقليلها بعض الشيء نظرا للظروف الحالية وأيضا ضرورة تسهيل إجراءات توصيل المرافق.

يري د. سمير غريب أن حل أزمة الإسكان في مصر يتمثل في إتاحة مساكن تستوعب الزيادة السكانية. حيث إن الوادي القديم أغلق في وجه البناء تماما ولا حل سوي البناء في الظهير الصحراوي. مطالبا بالبعد عن البنيان في العمران المعروف حاليا لأنه لا يوجد "خُرم إبرة".

ويشير دكتور سمير إلي أن البناء في الوادي سيكون محل المباني التي تم هدمها. بالتالي فهذا الفراغ هو الذي يحكم وليس الاشتراطات أما الصحراء تمتلئ بالمساحات الواسعة التي تستوعب البناء علي أسس علمية وبيئية وصحية سليمة ومن المؤكد أن المواطنين سيقبلون عليها عندما نوفر لهم في هذه المناطق سُبل العيش الكريمة كأماكن صناعية وتجارية واستصلاح أراضي وغيرها.
مستنكرا في حديثه مسألة البناء العشوائي علي الأراضي الزراعية إلي أن تدمرت وانتشرت الأحزمة المحيطة بكل مدينة معروفة في مصر. ومن ثم فلا حل سوي الصحراء حيث إن المناطق العشوائية في مصر تمثل 70% من العمران المصري.

تعرب د. سهير زكي حواس. أستاذ العمارة والتصميم العمراني بجامعة القاهرة وعضو مجلس إدارة جهاز التنسيق الحضاري عن أسفها من أوضاع المباني في مصر. قائلة إن هناك العديد من الأحياء التي تمتليء بالأبراج السكنية الشاهقة كالمهندسين وأكتوبر وزايد ونأمل أن تساهم الاشتراطات الجديدة في حل هذه الأزمة حيث سبق ووضعنا اشتراطات قديمة لكن للأسف لم يلتزم أحد بها وحدثت العديد من التجاوزات وكأن هذه الأحياء لها اشتراطات خاصة بها غير العامة.

توضح د. سهير أن حل الأزمة ليس في وضع الاشتراطات بينما من يأخذون استثناءات منها وتصدر منهم المخالفات، مناشدة الدولة في هذا الصدد إعادة النظر في المناطق التي كانت لها اشتراطات معينة ونمت ونشأت بشكل معين إلي أن انتهت بشكل آخر. مثل مصر الجديدة والقاهرة الخديوية والمهندسين وأكتوبر وزايد وذلك حتي لا تتكرر مأساة الشراء والسكن علي أن هناك جودة حياة ونتفاجأ بمخالفات واستثناءات مغايرة للأساس الذي تم الشراء عليه. فعلي سبيل المثال: هناك 8 أكشاك لبيع السلع الغذائية أمام قصر عابدين ولم يلتزم أحد بالأسس والضوابط العامة.

ومن ثم تطالب "عضو جهاز التنسيق الحضاري" كافة الجهات المعنية بالدولة ضرورة الالتزام بالأسس الموجودة بالاشتراطات الجديدة حتي لا تتكرر أزمات الاشتراطات الماضية. فالهدف هو وجود طابع عمراني مميز للمكان. وفي نفس الوقت حتي يلتزم المواطن بدوره.

بالإضافة إلي أن كل محافظة لها مخطط تفصيلي فلابد أن تكون الاشتراطات موضوعة بناء عليه مما يساهم في استمرارية إدارة المشروعات وعدم اعتمادها علي أشخاص لأن المناصب متغيرة وكل شخص جديد يأتي ويُعدل. والقانون 119 لسنة 2008 ينص علي أنه في خلال عامين يجب علي كل محافظ وضع المخطط التفصيلي الخاص بها. وفي الوقت ذاته نجد استثناءات ولا أحد يلتزم بتلك المخططات ومن هنا نري المخالفات.

يؤكد د. محمد ابراهيم جبر. استاذ نظريات العمارة بجامعة عين شمس ان الهدف من الاشتراطات الجديدة مرتبط بمشكلات كثيرة متعلقة بقانون التصالح الذي اثار تساؤلات عديدة بالاضافة الي التجاوزات المرتبطة بالمناطق العشوائية والتسلل لبعض الطبقات الطفيلية للاستفادة من حالة الزخم العمراني فكان لابد من تدخل الدولة» موضحا أن التجاوزات في العشوائيات مست بشكل مباشر المدن والريف علي السواء فيما يتعلق بالاسكان الحكومي او الخاص فكان لابد من المصالحات للسيطرة علي المخالفات لكن تم اكتشاف ان الاكتفاء بالمصالحات ليس هو الحل الوحيد للمشكلة بسبب حاجة الناس الدائمة الي المسكن ومنها تتسلل التجاوزات لذا جاءت التشريعات الجديدة لتراجع نظيرتها القديمة وتجاوز المشكلات التي تضمنها قانون البناء القديم وفي نفس الوقت احتواء كثير من المتغيرات.

وفيما يتعلق بمراجعة الجامعات والوحدات المحلية للتراخيص. يري دكتور محمد ابراهيم ان الفساد تغلغل في المحليات بسبب مخالفة القانون وتقصير البعض في تطبيقه اما الجامعات هي من تقر التشريعات في المقام الاول لانها المؤسسات العلمية التي تضع التصورات لتخطيط اي منطقة بالتالي فهي الجهة الفنية التي تراقب تطبيق تلك اللوائح. فاذن مسالة الجمع بين الجامعات والوحدات المحلية يمكن ان يساعد في تجاوز الفساد الذي نتحدث عنه. لكن مشاركة الجامعات تعتبر وقتية لان اي قوانين تطبق في بدايتها يكون هناك عدم استيعاب لاطرها.

اما فيما يتعلق بالحاصلين علي تراخيص مسبقة قبل صدور التشريعات الجديدة »يؤكد استاذ نظريات العمارة ان موافقة الدولة في اي وقت علي تراخيص معينة وقيام الدولة بتحديث المنظومة ينبغي الا يأتي علي حق المواطن» فدور الدولة هنا مراقبة ماتم اقراره في هذه التراخيص والتاكد من عدم المخالفات وهو ما يتمثل في المحافظين كنوع من انواع المتابعة لردود الافعال وتسجيل الملاحظات والشكاوي ومعدلات الانجاز بجانب الجامعات والمحليات ومخاطبة مجلس الوزراء بالمشكلات المرصودة.

يتحدث دكتور محمد عن البناء العشوائي في مصر وتأثيره علي البنية التحتية»ضاربا مثالا بحي مدينة نصر الذي تتزايد فيه مسألة انتظار السيارات بالتزامن مع زيادة الوحدات السكنية والمستوي الاجتماعي للمنطقة فكثافة وجود السيارات في أروقة الشوارع بالاضافة الي المرافق يشكل تأثيرًا كبيرًا أو ضغطا علي البنية التحتية لكثير من المناطق وهذا نقيسه علي كافة المناطق العشوائية في ربوع الدولة.

وعن سؤاله في عدم مساواة المحافظات المكتظة بالسكان مع مثيلتها الاقل كثافة. يوضح ان التنوع في الكثافات السكانية بين المحافظات ترتبط باطر اخري غير التشريعات فمحافظة الغربية ومدينة طنطا علي سبيل المثال ليس لها ظهير عمراني وبالتالي تواجه مشكلة .فالكثافة ترتبط بالكثير من الخدمات فإذا تجاوزت المنطقة القدرة الاستيعابية الخاصة لها سيحدث نوع من أنواع الاستقطاب والطرد بسبب التنامي السكاني وبالطبع يتم توفير حياة معيشية جيدة فيما يتعلق بالاستقطاب وهنا ياتي دور المحافظات الذي يتمثل في اسقاط الاشتراطات الجديدة علي كل محافظة واستخلاص اطر التحرك حول مدي قدرة احتواء هذه الكثافة السكانية.

وحول الارتفاعات المناسبة يقول دكتور جبر انها مرتبطة بالتهوية وحركة الشمس وحياة صحية ولا يحب اختزالها في الكثافة السكانية وبناء علي جودة الحياة تتحدد الارتفاعات.

اشتراط الشكل الموحد للاحياء يشرح استاذ نظريات العمارة ان هناك ما يسمي بالبصمة لكل منطقة بما يحافظ علي التناغم والوحدة والتوثيق لكثير من القيم الجمالية لمنظومة العمران وهذا غير مرتبط بالشكل الموحد وانما لغة موحدة تتعلق بتوحد اللون وشكل معين للفتحات بحيث يكون هناك تناسق.

يستنكر د. مدحت الشاذلي. استاذ العمارة وتكنولوجيا البناء بكلية الهندسة جامعة القاهرة تحديد الطوابق في البناء بستة فقط في الشوارع الرئيسية باحياء مثل المهندسين في حين يحاوطها علي اليمين واليسار ابراجاً تصل إلي 12 طابقا مما افقد الشوارع سماتها الشكلية وفي نفس الوقت لا يجوز التطبيق بأثر رجعي بعد القانون الجديد فهناك مواطنين اشتروا المتر بستين الف جنيه وبنوا اكثر من ستة طوابق فكيف نلزمه حاليا بأربعة أو ستة فقط؟ موضحا أن المشكلة ليست في عدد الطوابق في حد ذاته وانما في المخالفات التي تم وضعها من خلال قانون التصالح طبقا للمادة 19 لسنة 2008 والتي تنص علي الحبس والغرامة والازالة ولكنها لم تطبق وزاد عدد المخالفات.

يشير د. مدحت إلي أنه يجب الفصل بين البناء في الحضر والبناء العشوائي علي الاراضي الزراعية وخارج كردونات المدن فلا يمكن ان تطبق هذه الاشتراطات علي الجانبين فالأسس الموضوعة لحي مثل المهندسين لا يمكن ان تناسب مناطق الريف مطالبا بوضع قانون خاص بالمناطق الريفية.

يناشد الشاذلي الجهة المعنية بإعادة النظر في المسافة الموضوعة بين كل عمارة واخري حيث كانت ثلاثة أمتار والآن اثنين ونصف مما قضي علي عنصري الخصوصية والتهوية فنأمل ان تعود لثلاثة واكثر حيث إن هذا مدخل مكان انتظار السيارات اي الجراج فلابد ان يأخذ المساحة الكافية.

يقول استاذ تكنولوجيا البناء إن خطوات الحصول علي الرخصة بها العديد من التعقيدات حيث إن المواطن مضطر للذهاب إلي المركز التكنولوجي ثم كلية الهندسة وأشياء أخري فضلا عن الخوف من صعوبة توصيل المرافق كذلك الرسوم مرتفعة جدا فخمسة وسبعين ألف جنيه مبلغ كبير جدا مطالبا الجهات المعنية بضرورة تخفيف الرسوم.

.. والمواطنون.. يرحبون

قالوا: تقضي علي العشوائيات.. والمباني المخالفة
نتمني وجود تسهيلات عند استخراج الرخص.. وتخفيض الرسوم

دينا العناني

رحب عدد كبير من المواطنين بالضوابط والاشتراطات الجديدة للمدن والقري المصرية بهدف القضاء علي العشوائيات والمباني المخالفة والحفاظ علي البنية التحتية للمباني وضرورة تسهيل وتيسير إجراءات استخراج التراخيص. كما طالبوا بمراعاة الدولة لهم بتقليل المبالغ المالية عند سداد الرسوم المطلوبة كرسوم خاصة بالبناء نظرا لسوء الظروف المعيشية التي نمر بها الآن.

* أحمد إسماعيل وهيثم إسماعيل: نرحب بالضوابط والاشتراطات الجديدة للبناء خاصة أنها ستقضي علي العشوائيات والمباني المخالفة وستصب في صالح المواطن.

* الطوخي محمد وإكرامي بكر: نتمني أن يكون هناك تيسيرات وتسهيلات أثناء استخراج تراخيص البناء وأن يتم فرض مبالغ مالية معقولة كرسوم تتناسب مع الظروف المعيشية التي نمر بها الآن.

* أيمن الهادي ومكي عبدالفتاح: سعداء بالمنظومة الجديدة التي تسعي إلي ضبط وتنظيم العمران والحفاظ علي الشبكات والمرافق العامة من مياه وصرف صحي وكهرباء وغاز. فهذه الشبكات كلفت الدولة مليارات الجنيهات في تطويرها.

* محمد كامل وممدوح طارق: نأمل أن تمنحنا الدولة تسهيلات عند القيام بأعمال البناء وزيادة في أعداد أدوار العقار خاص لأننا لدينا أبناء كثيرون يقيمون معنا بذات العقار.

* حسام هندي وخالد طوخي: نريد من الدولة تقديم كافة التسهيلات عند إعطائنا خطابات إلي جهات المرافق المختلفة.

المساحات

* قطع الأراضي حتي 175م يتم البناء بنسبة بناء 100% وبدون ردود.
* قطع الأراضي التي تزيد علي 175م تكون نسبة البناء 70% كحد أقصي مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبي "من جانب واحد علي الأقل" بما لا يقل عن 2.5 متر. علي أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الارتفاق بضلع التماس بما لا يقل عن 2.5 متر.
* لا يقل عرض واجهة قطعة الأرض عن 8.5م.
* الحد الأقصي لمساحة قطعة الأرض للمبني السكني الواحد 4200 متر مربع.
* الحد الأدني لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع فيها للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط.

ممنوع

لا تسري هذه الاشتراطات علي المشروعات القومية التي تنفذها الدولة "سكن كل المصريين - الإسكان البديل - الإسكان الاجتماعي - ... إلخ"
لا تسري هذه الاشتراطات علي الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وأراضي القوات المسلحة.
لا تسري هذه الاشتراطات علي المحاور الرئيسية بالمدن التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص واعتمادها من المجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية.

خطوات الحصول علي الرخصة

يتقدم المواطن إلي المركز التكنولوجي للمدينة أو الحي محل العقار للحصول علي رخصة بناء وفقا للنموذج المعد لذلك بالمركز ويرفق به "صورة من تحقيق الشخصية/ صورة من العقد المشهر/ صورة من بيان الصلاحية" علي أن يطلع المسئول بالمركز التكنولوجي علي أصل العقد المشهر لقطعة الأرض ويحصل المواطن علي النماذج النمطية للواجهات للاختيار منها وكذلك بيان يوضح المستندات التي يحويها ملف الرخصة.
يقوم المواطن بالتعاقد مع مهندس أو مكتب هندسي لإعداد ملف الرخصة وكذا التعاقد مع مهندس أو مكتب هندسي أو بيت خبرة لإعداد التصميمات الهندسية للمبني علي أن يتضمن الملف كافة المستندات التي نص عليها قانون البناء وفقا للبيان الذي تسلمه المواطن عند تقديم الطلب وكذا أصل بيان الصلاحية وأصل العقد المشهر.
* يقوم المهندس بتسليم ملف الرخصة للمركز التكنولوجي وفقا للتوكيل الصادر له من المواطن علي أن يكون الملف مستوفيا كافة المستندات.
* يقوم المركز التكنولوجي باستلام ومراجعة ملف الرخصة وإعطاء المواطن ما يفيد الاستلام.
* يتم إخطار المواطن بعد 30 يوما من تسليم ملف الرخصة للحضور للمركز التكنولوجي لاستلام الرخصة ودفع الرسوم وفقا لقانون البناء.
* حال رغبة المواطن في الشروع في البناء علي المهندس المشرف التقدم للمركز التكنولوجي وفقا للطلب المعد لذلك علي أن يتولي المقاول والمهندس المشرف علي التنفيذ التوقيع بالمركز التكنولوجي. ويقوم مهندس التنظيم بالمعاينة علي الطبيعة مع المهندس المشرف لتحديد خط التنظيم وبدء الأعمال علي أن يلتزم المهندس بتقديم تقارير ربع سنوية عما يتم من أعمال إلي المركز التكنولوجي.
* حال إتمام عملية البناء يقوم المهندس المشرف بتقديم شهادة صلاحية المبني للإشغال للمركز التكنولوجي والذي يتولي معاينة الأعمال المنفذة وحال المطابقة يقوم بإعطاء المواطن خطابات إلي جهات المرافق المختلفة.

استخدامات

* لا يسمح بالتراخيص الجديدة للإشغالات والأنشطة غير السكنية بالمباني السكنية.
* لا يسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية لغير الاستخدام السكني.

الالتزامات

الالتزام باشتراطات الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم الواردة بالمادة الرابعة من القانون رقم 119 لسنة 2008.
الالتزام بقيود الارتفاع الواردة بهذه الاشتراطات وبما لا يتجاوز الحد الأقصي للارتفاع الصادر عن وزارة الدفاع واشتراطات الطيران المدني الواردة في المخططات الاستراتيجية العامة المعتمدة للمدن.
الالتزام بأسس التصميم وشروط تنفيذ المباني والمنشآت بالأكواد المصرية.
الالتزام بضوابط واشتراطات التقسيمات المعتمدة وقوائم الشروط المرفقة بقرارات اعتماد تلك التقاسيم طبقا للقانون رقم 119 لسنة 2008.
الالتزام بأسس وضوابط الحفاظ علي المناطق والأماكن ذات القيمة المتميزة المعدة من الجهاز القومي للتنسيق الحضاري والمعتمد من المجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية.
الالتزام بخطوط التنظيم المعتمدة من الجهة الإدارية المختصة.
تحل هذه الاشتراطات والضوابط محل الاشتراطات التخطيطية والبنائية الواردة بالمخططات الاستراتيجية والتفصيلية المعتمدة للمدن.
تحل هذه الاشتراطات والضوابط محل الاشتراطات التخطيطية والبنائية المؤقتة الصادرة من المحافظين للمدن التي ليس لها مخططات استراتيجية معتمدة.

أماكن انتظار

* الالتزام بالكود المصري لأماكن إيواء السيارات. ويتم احتساب درجة ميل مداخل ومخارج الجراجات من حد الملكية.