"الجمهورية اون لاين" تطرح استفسارات المواطنين حول تسجيل المباني ..ورئيس مصلحة الشهر العقاري يجيب!
تصوير: عادل عبد الرحمن
لا شيء يشغل الرأي العام ويسيطر علي اذهان المواطنين حاليا إلا تسجيل الوحدات والعقارات والأراضي في الشهر العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 186 لسنه 2020 بتعديل بعض احكام القانون رقم 114 لسنه 1946 لتنظيم الشهر العقاري والذي نص علي إلزام شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق أو الخدمات أو اتخاذ أي اجراء مع صاحب العقار أو الوحدة الا بعد تقديم السند الذي يثبت تسجيلها في الشهر العقاري.. الكل يتساءل ما هو مصير الشقق غير المسجلة وما هو موقف الشقق أو العقارات الحاصلة علي احكام صحة توقيع فقط وما هي العقوبات في حالة عدم التسجيل.
لا توجد أعباء إضافية.. والكثير من المزايا في انتظار أصحاب العقارات
"الجمهورية اون لاين" حملت كل هذه التساؤلات وطرحتها علي الرجل الاول في مصلحة الشهر العقاري جمال يقوت رئيس قطاع مصلحة الشهر العقاري والتوثيق . والذي ذكر أنه في البداية يجب توضيح أنه فيما يتعلق بتسجيل العقارات فإن المادة 35 مكرر المضافة بالقانون رقم 186 لسنة 2020 لم تحمل المواطن أية أعباء إضافية لا من حيث إجراءات التسجيل ولا من حيث الرسوم والضرائب المستحقة بل علي العكس فهي يسرت إجراءات التسجيل مشيرا إلي أن التسجيل يمنح المالك الكثير من المزايا مثل امكانية الحصول علي قروض.
.jpg)
* أصحاب الوحدات السكنية والأراضي ليس لهم حديث الا عن 6 مارس وتسجيل الشقق والأراضي.. ماذا سوف يحدث في اليوم؟
** اعتبارا من هذا التاريخ ستسري التعديلات الجديدة فطبقا للائحة التنفيذية للقانون فإن وزارة العدل وضعت ضوابط جديدة لتسجيل الأحكام المتعلقة بحقوق عينية عقارية ومن بينها أحكام الصحة والنفاذ وضعت التعديلات تيسيرات في تسجيل الاحكام والتسجيل في الشهر العقاري يتم بالطريق الرضائي بأن يحضر البائع الذي يكون هو "المالك المسجل في الشهر العقاري" والمشتري للشهر العقاري لتسجيل العقار والتوقيع أمام الموظف المختص أو يحضر المشتري ومعه توكيل من البائع للتسجيل.
متي تحدث المشكلة؟ عندما لا يمكن إتمام إجراءات التسجيل بالتراضي سواء لرفض البائع أو عدم وجود وكالة تسمح بالتسجيل وما إلي ذلك وقانون الشهر العقاري يحظر ويمنع التسجيل في دعاوي صحة التوقيع او العقد الابتدائي في هذه الحالة يلجأ المواطنون لإقامة دعوي لإثبات حقوقهم في العقار وهناك العديد من الدعاوي التي يمكن إقامتها لإثبات ذلك منها دعاوي صحة ونفاذ عقود البيع.
* هل يعني ذلك أن من حصل علي حكم صحة توقيع كان لا يستطيع رفع دعوي صحة ونفاذ؟
** لا.. كان يمكن ان يرفع دعوي صحة ونفاذ فقد كان ذلك متاحا ولايزال ولكن المادة جعلت الإجراءات أسهل بانها جعلت المحاكم هي التي تقوم ببحث الملكية وليس الشهر العقاري وكانت في السابق المحاكم تصدر احكاما والشهر العقاري هو الذي يبحث الملكية حيث كانت في السابق المحكمة تبحث ملكية ثم تأتي للشهر العقاري لبحث الملكية وكان ذلك يستغرق وقتا طويلا ومن الممكن ان يتوفي الصادر لصالحه الحكم أو اصابته بأي عيب من عيوب الاهلية فكانت تحدث المشكلة.
* هل المواطن الراغب في التسجيل ينتظر حتي يصدر حكم صحة ونفاذ ويأتي التسجيل؟
** لا المواطن يقدم الدعوي في المحكمة ثم تشهر الدعوي بالحصول علي بيان مساحي للعرض علي المحكمة وعندما يصدر الحكم من المحكمة يأتي للشهر العقاري بالحكم ويحصل علي رقم وقتي وإذن النشر وينشر هذا الحكم في جريدة واسعة الانتشار وهذا يحدث لاي شقة يقول فيها انه صدر الحكم رقم كذا في الدعوي رقم كذا وينشر بيانات الحكم ويحصل من الشهر العقاري علي الديباجة. وبعد نشر الاعلان في احدي الصحف هناك مدة اعتراض محددة بـ 30 يوما وبعد هذه المده يحضر المالك شهادة من المحكمة انه لايوجد اعتراض علي الحكم يحصل علي رقم وقتي يحصل علي الرقم النهائي وفي حالة الاعتراض تنظر المحكمة فيه في مدة لا تتجاوز 7 أيام القانون محدد ذلك.
* وما فائدة الاعلان في احدي الصحف؟
** فائدة الاعلان ان يظهر من لديه اعتراض علي الحكم و يتقدم به وعلي كل شخص حصل علي صحة ونفاذ ان ينشر اعلانا في احدي الصحف واسعة الانتشار وهذا شرط أساسي وللعلم هذا التعديل قد تكون في صفحة واثنين في كل صحيفة. ومن لا ينشر الاعلان لا يتم التقييد له ويحصل علي نص الاعلان من الشهر العقاري بخطاب معتمد موجه للصحيفة التي يريد نشر الاعلان بها وذلك الامر سيدخل ملايين الجنيهات للصحف وجهات كثيرة سوف تستفيد منه حيث ستصدر آلاف الاحكام.
* وماذا عن الشقق التي حصلت علي صحة توقيع ولم يكن عليها مخالفات بناء؟
** كما ذكرت لك سابقا أن صحة التوقيع لا تسجل أمام الشهر العقاري وما يتعلق بمخالفات البناء فإتمام التسجيل يستلزم استصدار شهادة من الحي أو من الجهة المختصة بعدم وجود مخالفة.
* في هذا الحالة ما هي الأوراق المطلوبة للتسجيل؟
** خطاب من الشهر العقاري موجه إلي الحي انه يسجل الوحدة رقم كذا ويحتاج ان يعرف الوحدة عليها مخالفات أم لا ويحصل علي شهادة مختومة.
تسجيل العقارات اختياري.. والتعديلات لصالح المواطنين
* هل التسجيل سيكون اجباريا؟
** التسجيل سيكون اختياريا ولكن أي شخص سيتعامل مع الكهرباء والمياه والغاز لابد أن يكون العقد مسجلا في الشهر العقاري.
العقد المسجل.. شرط التعامل مع الكهرباء والمياه والغاز
* بهذا الشكل لن يكون هناك أزمة بالنسبة للوحدات القديمة التي بها غاز وكهرباء ومياه ويمكن أن يتعامل في البيع والشراء بعقد ابتدائي؟
** المشتري الجديد يحتاج ان يغير عدادات كهرباء ومياه وغاز باسمه وهذا لن يحدث إلا بالتسجيل.
* هل ستكون هناك عقوبات لمن لا يسجل؟
* لا توجد عقوبات ولكن نسبة كبيرة من الوحدات التي لن تسجل لا يمكن التصرف فيها فبعد البدء في تنفيذ التعديلات عندما يأتي شخص لشراء شقة لابد ان يغير عدادات المرافق كما ان البائع يريد ان ينقل للمشتري عدادات المرافق حتي يبعد عن تحمل اي مخالفات يرتكبها المشتري الجديد كما ان البائع سوف يرغب في تسجيل عقد البيع لكي لا تبقي وحدات كثيرة باسمه مما يحمله أعباء مالية إضافية. وسيكون هناك رقم قومي لكل وحدة ولو ترك البائع الوحدة باسمه واشتري وحدة جديدة ستكون الوحدتان باسمه امام الجهات الحكومية وقد تحدث مشكلات أخري للبائع في حالة وقوع أي جريمة اخري في الوحدة.
رقم قومي لكل وحدة سكنية.. للقضاء علي منازعات الملكية
* هل أي وحدة عقارية في مصر سوف يكون لها رقم قومي؟
** نعم هذا مشروع جديد بدأت الدولة في مراحل تنفيذه وهناك اتفاق بين وزارة العدل والاتصالات والمالية وكل وحدة مسجلة في الشهر العقاري ستحصل علي رقم قومي.
* ما مزايا هذه التعديلات؟
** التعديلات تفيد في ان الوحدات ستكون مسجلة ولها رقم قومي مثل شهادة ميلاد ويقضي علي منازعات الملكية علي الوحدات أو الأراضي ولن يكون هناك شخصان يمتلكان رقمين لشقة واحدة فهناك اشخاص يستولون علي وحدات سكنية ويقومون برفع دعوي صحة توقيع ويحصلون علي الحكم وينازعون المالك الأصلي فيها وهذا لن يحدث اذا كانت الوحدة مسجلة كما ان من مزايا التسجيل ان مالك العقار يستطيع استخدام وحدته كضمانة عقارية فيستطيع ان يعمل رهنا عقاريا وتمويلا عقاريا وتكون ضمانة له ان يدخل في أي مشروع استثماري وقرض بنكي وقرض سيارة وما إلي ذلك.
* بالنسبة للوحدات والفيلات والأراضي التي عليها منازعات الآن ما هو موقفها؟
** إذا كانت المنازعة أمام القضاء سننتظر أن يقول القضاء كلمته في النزاع.
* في حالة عدم وجود عدادات باسم مالك الوحدة.. ماذا يفعل؟
** سيتقدم لمزود الخدمة لاتخاذ الإجراءات اللازمة في ضوء القانون.
* بالنسبة للأراضي الزراعية هل سيتم تسجيلها؟
** كما سبق أن ذكرت التسجيل عملية ليست جديدة فهي موجودة منذ فترة طويلة وقانون الشهر العقاري يسري اعتبارا من 1/1/1947وكل من يتقدم للتسجيل سنستجيب له في ضوء القانون والتعليمات.
الإجراءات الجديدة ستضاعف سعر الثروة العقارية.. والتسجيل لمصلحة الجميع
* هل هذه التعديلات سيكون لها تأثير علي الثروة العقارية؟
** التسجيل سوف يضاعف سعر الثروة العقارية فهل ثمن الوحدة المسجلة هو نفس ثمن الوحدة غير المسجل.. بالتأكيد لا.. سيكون سعر غير المسجلة أقل.
إدارات المراجعة الفنية بالمكاتب الرئيسية في المحافظات.. ستتولي المهمة
* ما هي مكاتب الشهر العقاري التي ستتولي هذه المهمة وهل كل مكاتب يستطيع الشخص تسجيل وحدته بها؟
** لا المكتب الرئيسي للشهر العقاري في كل محافظة التي توجد فيه ادارة المراجعة الفنية فالتسجيل لن يحدث في التوثيق ولكن في إدارة المراجعة الفنية.
قادرون علي استيعاب الزحام حال حدوثه.. لكنه لن يحدث
* ألن يتسبب ذلك في زحام؟
** سنكون قادرين علي استيعاب الزحام في حال حدوثه.
* ولكن مكاتب الشهر العقاري بها زحام شديد؟
** الزحام يكون في مكاتب التوثيق التي يتم فيها استخراج التوكيلات اما المراجعة الفنية المختص بنقل الملكية لا يوجد به زحام.
* هل تتوقع أن يكون هناك زحام؟
** كام سبق أن ذكرت سنكون قادرين علي استيعاب الزحام في حال حدوثه لكن أود أن أنوه أن دور الشهر علي استظهار ملاحظاته علي طلب تسجيل الحكم وهذا لن يستغرق وقتا طويلا في الشهر ويمكن ان يأتي يوم 6 مارس ولا نجد أحدا يريد التسجيل.
* ما هي هذه الملاحظات؟
** اسم البائع اسم المشتري والاطراف والحدود والبيانات ويحصل خطاب ويذهب لاستكمال الدعوي.
* ما هي خطوات تسجيل الوحدة في الشهر العقاري؟
** تبدأ بفرد دفتر أو سجل طلبات وتسجيل الاحكام وفقا للقانون 186 يتم القيد وتسجيل الاحكام في ذات اليوم حسب أسبقية ساعة وتاريخ تقدمها للمكتب المختص وذلك بعد التأكد من جواز تسجيلها بهذا الطريق وسداد ما يكون مستحقا عليها من رسوم.
* مثلا أنا معي حكم صحة توقيع الآن وأريد تسجيل الوحدة ماذا أفعل؟
** صحة توقيع يتم تقديم دعوي صحة ونفاذ ويأتي للشهر العقاري بصورة رسمية للدعوي بعد قيدها في المحكمة ويقدم طلب في الشهر العقاري لتقييدها في الشهر ويقوم موظف المراجعة بمراجعة بيانات البائع والمشتري "الطرفين" "بيانات الشقة" شقة رقم كذا بعقار رقم كذا بشارع كذا ومنطقة كذا لو العقار عليه ملاحظات يتم اثباتها في الطلب المقدم مثل ان كانت مسجله ثم يحصل من الشهر شهادة تصرفات عقارية تثبت ان الوحدة مسجلة أو غير مسجلة لاستكمال إجراءات دعوته في المحكمة وإذا حصل علي حكم بصحة التوقيع والنفاذ يعود مرة اخري للشهر العقاري للتسجيل.
* ماذا اذا كانت الوحدة ليس لها بيانات في الشهر العقاري؟
** المحكمة تطلب مقدم الدعوي الذي يحصل علي شهادة تصرفات عقارية ان الشقة غير مسجلة وليس لها بيانات وتقوم المحكمة باحالة الأمر لخبير لاستقصاء الأمر.
دعاوي صحة التوقيع لن تلغي بعد 6 مارس.. ومن يريدها له كامل الحرية
* بعد 6 مارس لن يكون هناك شيء اسمه صحة توقيع.. ما مدي صحة ذلك؟
** هذا غير صحيح فقضايا صحة التوقيع كما هي ولم يتم الغاؤها ومن يريد ان يحصل علي صحة التوقيع ولا يسجل هذا أمر يخصه وله كامل الحرية ودعاوي صحة التوقيع تشمل سندات عرفية كثيرة.
* ما هو الاختلاف؟
** وفقا للمادة الجديدة فإن الاختلاف ان المرافق "كهرباء وغاز ومياه" والجهات الحكومية لن تتعامل إلا بالعقود المسجلة والمواطن له حرية الاختيار.
* هل يوجد سقف زمني لتسجيل الوحدة بعد البيع؟
** اطلاقا يمكن ان تحدث عملية البيع أو الشراء علي وحدة سكنية أو عقار أو قطعة أرض ويتم التسجيل بعد عامين من البيع أو الشراء كما قلت المواطن له كامل الحرية في التسجيل.
* ما مصير الشقق المسجلة في الشهر العقاري وتم بيعها من شخص ولم يقم بتسجيلها وبيعها لآخر؟
** يأتي بآخر عقد مسجل والعقود الابتدائية التي اشتري بها ويسجلها بعد تسديد الرسوم القديمة.
الرسوم تبدأ من 500 جنيه.. ولن تزيد علي 2000 جنيه
* ما هي الرسوم المستحقة للتسجيل؟
** الرسوم موحدة 2000 جنيه حد اقصي للشقق التي تزيد علي 300 متر والشقة التي تبلغ مساحتها 100 متر رسومها 500 جنيه ومن 100 لـ 150 مترا رسومها 1000 جنيه والتي تبلغ مساحتها 200 لـ 300 متر رسومها 1500 جنيه والوحدات التي تبلغ مساحتها 300 متر لما فوق رسومها 2000 جنيه.
* بالنسبة للشقق المسجلة بالضرائب العقارية؟
** ليست مسجلة بالضرائب ولكنها مقيدة في الضرائب العقارية يعني تسدد ضرائب عقارية والشهادة التي يحصل عليها المالك من الضرائب من متطلبات التسجيل في الشهر العقاري وكل الوحدات في مصر مقيدة بالضرائب العقارية.
