الثقافة القانونية
قانون الشهر العقارى وتعديلاته بين التشريع للقانون والتطبيق لنصوصه والتطوير لتذليل العقبات التى تواجه عملية التطبيق وذلك لتسهيل الإجراءات على المواطنين وتذليل العقبات وإيجاد أليه للتوافق بين التطبيق والتنفيذ .
فى ظل الأوضاع الحالية التى يمر بها الوطن نتيجة الأثار المترتبة على فيروس كورونا وما خلفه من أثار إقتصادية وإجتماعية على الأحوال المعيشية .
ظهر تعديل قانون الشهر العقارى فى المادة (35 )
والتى نصت على إلزام شركات الكهرباء والمياة والغاز بعدم ايصال المرافق إلا للوحدات المسجلة
مما أحدث ذلك نوعا من الحراك المجتمعى والحديث الدائر وذلك للعديد من الأسباب منها .
الظروف التى يمر بها المواطن نتيجة أزمة كورونا وتداعياتها الإقتصادية مما أدى إلى ضعف القدرة المالية لدى الكثير .
عدم معرفة المواطن بتعديلات القانون وما هى الوحدات التى سيتم تطبيق القانون
عدم الفهم لقانون الشهر العقارى وتعديلاته واجراءته المعقدة والتكاليف والرسوم الازمة للتسجيل .
وإيمانا منى بدور دارسى القانون فى تفسير القوانين والإجراءات
فما بين التشريع والتطبيق والتطوير
يدور هذا المقال فى صورة سؤال وجواب
وفى النهاية وضع رؤية لأدوات التطوير والمواءمة بين التطبيق والتنفيذ .
ولنبدأ بعرض بعض الأسئلة والإجابات عليها
ما هو القانون المنظم لأحكام الشهر العقارى ؟
هو القانون رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته المتلاحقة إلى التعديل الأخير الفانون رقم 186 لسنة 2020 بالمادة رقم (35 )،وقرار وزير العدل9310 لسنة 2020 .
ما هى الوحدات التى يشملها هذا القانون ؟
يطبق القانون على جميع الوحدات العقارية فى الدولة المصرية .
هل القانون بطبق على الوحدات المؤجرة بالنسبة للمؤجر وهل لديه إلتزامات بشأنها ؟
المؤجر ليس له أى علاقة بالوحدات السكنية المؤجرة وليس للمؤجر أى علاقة بعملية التسجيل .
هل القانون يطبق على الوحدات السكنية التى تم توصيل المرافق اليها ؟
اذا كانت الوحدة العقارية تمتلك مرافق غاز وكهرباء ومياه فلا حاجة ملحة للتسجيل ،الا إذا اراد مالك الوحدة بيع العقار فلابد له من تسجيل الوحدة لكى يتم البيع أو فى حالة الإرث فلابد من أشهاره لإنتقال الملكية .
هل لابد من تسجيل الوحدات السكنية التى لم يتم إمدادها بالمرافق سواء غاز وكهرباء ومياة ؟
لابد من تسجيل هذه الوحدات حتى يتم توصيل المرافق اليها طبقا لتعديلات المادة (35 فى القانون رقم 186 لعام 2020)
والتى تنص فى الفقرة الأخيرة
أنه يجب على شركات الكهرباء والغاز وغيرها من الشركات الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات أو إتخاذ إى إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم القيد إو الشهر .
كيفية تسجيل الوحدة العقارية والأراضى ؟
هناك نوعان من التسجيل
التسجيل الرضائى
أى أن يقوم البائع والمشترى بنقل الملكية فى الشهر العقارى بالرضاء وهذا التسجيل يختصر الوقت والجهد والمصاريف .
التسجيل عبر دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
ويتم ذلك فى حالة تعذر نقل الملكية لرفض البائع نقل الملكية أو عدم إمتلاكه للأوراق الازمة للتسجيل
فيتم رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ليتم الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع ثم تستكمل إجراءات القيد فى الشهر العقارى
وذلك على النحو الأتى
قيد العقار بدفتر وهذا الدفتر يأخذ رقم وقتى.
منح صاحب الطلب خطاب بالنشر في أحد الجرائد واسعة الانتشار لمدة 30 يومًا.
في خلال الـ30 يومًا ننتظر هل تقدم اعتراض من الأفراد على هذا الحكم من عدمه.
إذا كان يقدم إعتراضا
يتم عرض الموضوع على قاضي الأمور الوقتية للنظر في هذا الاعتراض.
وإذا لم يتم تقديم اعتراض يتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي ويتم تسجيل العقار.
ما هى الرسوم المستحقة للوحدات السكنية والأراضى ؟
(الوحدات السكنية )
تكون التكلفة لتسجيل عقار سكني مساحته تصل إلى (100) متر مربع( 500 )جينه مصرى شاملة رسم المساحة .
تكون التكلفة لتسجيل عقار سكني مساحته تتراوح من (101 )متر الى( 200) متر مربع (1000 )جينه مصري شاملة رسم المساحة .
التكلفة لتسجيل عقار سكني مساحته تتراوح من (201) متر إلى( 300) متر مربع (1500) جينه مصري شاملة رسم المساحة .
(1/) رسوم مستحقة لنقابة المحامين للتصديق على العقود (.2،5) / مصروفات تصرفات عقارية مقررة على البائع المالك للوحدة العقارية التى تم شراءها .
بالإضافة إلى الرسوم المستحقة لإستخراج الأوراق الرسمية الازمة للتسجيل ورسوم الشهر .
فى حالة لجوء المواطن الى طريق رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
يسدد المواطن( 25/ )فى البداية و(75/ )عند استكمال الإجراءات بعد صدور حكم بصحة ونفاذ عقد البيع .
(الأراضى الزراعية والصحراوية والبور )
والتي تتراوح ما بين( 500) جنيه حتى (2000 )جنيه وجاءت التفاصيل كالآتي:-
(500) جنيه تكلفة تسجيل أراضي من فدان حتى 5 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 150 جنيه.
(1000) جنيه تكلفة التسجيل من 5 أفدنة حتى 10 أفدنة شاملة رسوم رسم المساحة وقدره 250 جنيهًا.
(2000 )جنيه رسوم تسجيل ما يزيد عن( 10 )افدنة شاملة رسم المساحة وقدره 350 جنيهًا.
وتسدد الرسوم بثلاث طرق هى:
الطريق النقدى و الشيكات مقبولة الدفع و الحوالات البريدية.
ما هى الإجراءات والأوراق المطلوبة لشهر العقار؟
بيانات الحكم المراد شهره.
معاينة الهندسية للعقار محل الحكم
البيانات الخاصة بأصل الحق العينى العقارى.
بيان الحقوق العينية المقررة على العقار.
شهادة تصرفات عقارية.
شهادة معتمدة من المحافظة بعدم وجود مخالفات على العقار.
اقرار من المساحة
اقرار بسدد الرسوم .
ما هى الأوراق التى تقدم لمصلحة الشهر العقارى عند تسجيل العقار ؟
بعض المستندات وهى
صورة بطاقة مالك الشقة السكنية
صورة عقد البيع سواء ابتدائي أو خلافة على أن يكون العقار مسجل في الشهر العقاري .
شهادة بيانات العقار من السجل العيني في المحافظة .
يتم تسليم شهادة تسجيل الشقة السكنية في الشهر العقاري خلال دقائق من تقديم تلك الأوراق المطلوبة.
هذه كانت بعض الإجابات للأسئلة المشاعة عن أليات تطبيق القانون .
ولكن فى ظل هذه التشريعات والتطبيقات نحتاج إلى
التطوير لإزالة العقبات والتيسير ومراعاة الظروف الحياتية للمواطن
لكى يصبح القانون واقعا مطبقا على الأرض.
من وجهة نظرى وإيمانا بدور المواطن الإيجابى فى المساهمة برؤية ربما تكون عاملا مساعدا فى تطبيق القانون وتيسير الأمور على المواطنين
ويتمثل ذلك فى بضع خطوات ومنها
وضع خطة شاملة تجمع بين الوزارات المختصة العدل والمالية والتنمية المحلية والتنمية الإدارية ومصالح الشهر العقارى لتسهيل إجراءات نقل الملكية ومنح المواطن فرصة لمواءمة ظروفه وأوضاعه الإقتصادية بما يحقق النفع العام والخاص .
إنشاء موقع إلكترونى تقدم فيه الطلبات للتسجيل والشهر .
اتخاذ أسلوب الشباك الواحد لسهولة الإجراءات وإختصار الوقت وتذليل العقبات .
تقسبط المبالغ المستحقة لغير القادرين على مدة زمنية طبقا للقيمة بدون إضافة اى فوائد على المواطن .
تخفيض قيمة الرسوم لبعض الجهات المختصة بإجراءات التسجيل حتى نسهل على المواطن تسجيل الوحدات .
زيادة عدد موظفى الشهر العقارى وضم بعض الأماكن للشهر العقارى لزياذة أعدادها لتلبية طلبات التسجيل والتيسير على المواطنين .
تخفيض نسبة 2،5 المقررة للتصرفات العقارية للبائع لتحفيزه على التسجيل الرضائى للمشترى .
تخفيض رسم النشر فى الجرائد مما سيزيد من عدد الطلبات المقدمة للتسجيل ولتحفيز المواطن على تسجيل الوحدات السكنية .
اعفاء الوحدات السكنية التى تمتلك مرافق فى حال تبديل العداد أو تجديده من إلزامية التسجيل لأنهم يمتلكون هذه العدادات إلا فى حالة البيع فينطبق عليهم أحكام القانون بالتسجيل فى الشهر العقارى .
هذه كانت بعض أليات التطوير لتتوافق مع نصوص القانون وتعديلاته .
من وجهة نظرى.
أن تسجيل الوحدات السكنية والأراضى ضمانة قانونية لحقوق الأفراد وتساهم فى القضاء على جرائم النصب والغش والإحتيال فى مجال البيع والشراء
وحصر للثروة العقارية
ولكن بشرط التوافق الزمنى بين الإصدار والتنفيذ والظروف المتاحة مع تذليل العقبات والإجراءات ومنح التسهيلات للمواطنين للتشجيع على تنفيذ القوانين وجعلها ثقافة وإلتزام والمواءمة بين التشريع والتطبيق والتطوير .