مطالب المطوريين العقاريين.. علي مائدة الحكومة

قالوا لـ "الجمهورية أون لاين":

نحتاج إلي حوافز وتيسيرات لمواجهة التحديات

مراعاة العقود المستقبلية لتقلبات الأسواق

إعادة النظر في نظ3ام التسعير.. بالمدن الجديدة

أعلن د. مصطفي مدبولي رئيس الوزراء. عن تقديم تيسيرات وامتيازات جديدة للمطورين العقاريين الفترة المقبلة. من شأنها أن تساهم في تنمية سوق العقارات في مصر. واغلبها يتعلق بمد مدد المشروعات بواقع 20% من المدة الزمنية الخاصة نظرا لتغير الأسعار في مواد البناء والتسليح. فضلا عن حوافز أخري لم يتم الإعلان عنها بعد.

"الجمهورية أون لاين" التقت مع عدد من المطورين العقاريين والخبراء للاستماع إلي مطالبهم. فقالوا إننا نحتاج إلي المزيد من الحوافز والتيسيرات لمواجهة التحديات التي ظهرت في الآونة الأخيرة.

طاللبوا بزيادة المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات الحالية مع تحميل العميل لزيادة التكلفة التي جاءت خارجة عن إرادة الجميع وتوفير الأراضي بسعر معقول في أماكن جيدة مع إعادة النظر في نظام التسعير بالمدن الجديدة.

أضافوا أن دعم الحكومة لتوصيل المرافق يساهم في تحقيق التنمية مع ضرورة مد فترة سداد الأقساط المستحقة وبدون فوائد.

أشاروا إلي أهمية تعديل نظام تخصيص الأراضي. بحيث يكون بطريقة مباشرة بعيدًا عن المعوقات والروتين.

أوضحوا أهمية تقديم دعم أكبر للشركات والمطورين العقاريين من خلال مبادرات التمويل العقاري.

خالد عاطف:

توفير أراض بسعر معقول في أماكن جيدة

تحمل العميل لزيادة التكلفة.. مطلب عادل

يقول المهندس الاستشاري خالد عاطف. خبير التقييم العقاري المعتمد من الهيئة العامة للرقابة المالية والبنك المركزي المصري ومؤسس دار تقييم الأملاك إن هناك مجموعة من المطورين العقاريين تقدموا بطلبات إلي الحكومة لمنحهم تسهيلات في أسعار الأراضي ومد فترة السماح حتي يستطيعوا العمل والبيع.موضحا أن هناك ركودا حاليا في الوحدات العقارية وارتفاعا كبيرا في أسعار مواد البناء والأراضي مما يرفع التكلفة مع عدم وجود بيع مما سبب الركود التضخمي وبالتالي توقف العجلة. فمن تعاقد العام الماضي علي سعر معين وصل هذا السعر الآن إلي الضعف.

أضاف أن الطلب المتعلق بتأجيل سداد فوائد أقساط الأراضي لمدة عام أو عامين أو سداد جميع العلاوات والرسوم الإضافية وتخفيض ضريبة المبيعات علي المقاولات إلي 2.5%. وذلك في اجتماع مع وزير الإسكان في 3 مايو 2023. حيث تم الاتفاق علي مطلب التدفقات النقدية بالشركات بحيث يؤجل سداد فوائد أقساط الأراضي لمدة عامين.

ويؤكد أن شهرين أو ثلاثة مدة كافية لسداد الاقساط. مضيفا أن تثبيت الفائدة عند 10% مطلب مهم أيضا. كذلك تثبيت سعر الدولار مقابل الجنيه للاراضي المقيمة بالدولار في هيئة التنمية السياحية.

ويضيف أن هناك مطلب أيضا بفتح الاستيراد وتعليق العمل بقانون الأوراق لمدة 24 شهرا قابلة للتجديد. وهذا طلب عشوائي لأن الأمر لا يتعلق بالفتح والغلق بل له صلة بأمور آخري. كذلك زيادة النسب البنائية للمشروعات. ومنح أراضي بأسعار رمزية. قائلا إن المطور لابد أن يأخذ الأرض بسعر السوق ويبيع بسعر السوق. فبأي صفة تريد سعرا رمزيا؟

ويقول إن المطلب الوحيد المنطقي هو دراسة إضافة بند في العقود المستقبلية لتحميل العميل فرق التكلفة في حالة الزيادة عن نسبة محددة متفق عليها. واصفا هذا المطلب بالعادل.. مضيفا إن اعتبار المشروع مكتملا عند نسبة 70%. لا يجوز أيضا بل أن نسبة الـ 90% هي المقبولة.

ويقترح أن تكون الامتيازات في المدد الإضافية لتنفيذ المشروعات وبدون غرامات. وتوفير قطع أراضي بسعر مقبول في أماكن جيدة.وتقليل نسبة الفائدة علي الاقساط.

خالد عبدالعزيز:

التخصيص مباشرة.. بعيدًا عن الروتين

مد فترة سداد الأقساط وبدون فوائد

ويطالب النائب السابق خالد عبد العزيز. خبير تشريعات الإسكان: بتخصيص قطع أراض بشكل مباشر وليس عن طريق سيستم وزحمة. لأن الأرض هي بداية المشروع. وعلي وزارة الإسكان عمل مخططات تفصيلية للاراضي المتاحة بأكبر عدد ممكن. مما يضيف لسوق العمل. مضيفا أن مشكلة الاقساط بالنسبة للمطور العقاري كانت تشكل عائقا كبيرا خصوصا مع انخفاض قيمة الجنيه أمام ارتفاع الدولار. وكذلك شح مستلزمات البناء. ومن ثم يناشد عبد العزيز الجهة المختصة بمد فترة الاقساط الخاصة بالالتزام المالي للحالة التعاقدية للمطور العقاري بينه وبين الحكومة حيث أن معظم شراء الأراضي يكون قسطا من 3 إلي 4 سنوات. ففترة القسط عندما تصل إلي سنة بدون فوائد مطلب مهم. بالإضافة إلي التعويضات للموردين والمقاولين ومن الممكن منحهم تيسيرات بمد فترة القسط.

ويطالب عبد العزيز بتطبيق القانون 119 لسنة 2008 الخاص بالاشتراطات البنائية. وعدم الاستناد إلي قرار وقف تراخيص البناء في مصر في 16 أبريل 2020. بل الغاؤه كليا. ورفع معاناة 30 مليون مصري. والأمر لن يستفيد عنده فقط المطور العقاري بل هو واحد من ضمن منظومة كبيرة ستستفيد من تطبيق القانون. مقترحا وقف البناء في الأماكن غير المخططة. أما الأماكن المخططة في المحافظات هي التي لابد من إعادة النظر فيها. فنحن بحاجة إلي إعادة تطبيق القانون مما سيكون بمثابة انفراجة للعمالة المصرية.

فالشعب لديه قوة في رفع اقتصاديات الدولة لا توصف. وعلي الموظف درس اللائحة التنظيمية الخاصة بقانون البناء وعدم وضع العوائق أمام المواطن. مطالبا بالشفافية في هذا الصدد وأن تكون المصطلحات واضحة ومفهومة.

د. ياسر عاصم:

خفض أسعار الأراضي بمحافظات الصعيد

دعم المرافق يساهم في تحقيق التنمية

يؤكد د. ياسر عاصم. رئيس إحدي الشركات الهندسية. واستشاري عقاري لكبري الشركات العقارية:أن تغير سعر الصرف والخامات له تأثير كبير علي سوق العقارات حاليا ومن قام بالبيع قبل التعويم يعتبر في موقف لا يحسد عليه لأنه لم يستطع أن يكمل في المجال. قائلا إن من لديه تعويضات. ويعمل مع الدولة. فلجان التعويضات لابد أن تكون أكثر وضوحا وتأخذ خطوات سريعة. ويتم إعادة النظر فيها "التسعير".

مضيفا أن فوائد أقساط الأراضي التي ارتفعت فجأة بشكل غير مسبوق حيث أنها قبل وباء كورونا 13%پفقط. الآن وصلت إلي 22.5» فالمشروعات العقارية ليست سلعا تجارية بل تستمر لسنوات ثم البيع. وفي هذه السنوات حدثت طفرة في السعر لم تحدث منذ 30 عاما. ويشير إلي أنه كان هناك قرار بتأجيل الاقساط إلي أول العام القادم لكن مع استمرار الفوائد. علما أن سعر الفوائد يتغير يوما عن يوم. واصفا هذا الأمر بالغير مستقر
ويشير إلي أن اتاحة الأراضي في المدن الجديدة وخاصة مدن الصعيد والذي ينعدم فيها العمل تقريبا. فإذا أردنا إنشاء مباني إسكان اجتماعي فعلي الدولة توفير الأراضي مع المرافق مدعمة حكوميا. حيث لا يجوز شراء متر الأرض في مكان معدوم المرافق بسعر مرتفع جدا. فيوجد لدينا 22 مدينة جديدة »لا يوجد سوي 3 منهم فقط فاعلين: العاصمة الإدارية الجديدة. العلمين الجديدة. والمنصورة الجديدة. مشددا في هذا الصدد علي إعادة النظر في تسعير الأراضي وفي أسلوب السداد. فالمسألة ليست تجارة أراضي بقدر ما هي تنمية وعمران. والنظر إلي مفهوم التنمية الشاملة بحيث لا يقتصر البناء علي المساكن فقط بلپ خدمات أيضا كبناء المستشفيات والمدارس وغيرها.

ويشير إلي فرض الغرامات عند التأخر في تسديد الاقساط. مما يستدعي شراء مدد إضافية. مما جعلنا نعيش في معاناة. مؤكدا أن قطاع العقارات في مصر من أهم القطاعات حيث يعمل فيه معظم الوظائف من النجارين والحدادين والموردين وغيرهم. مطالبا إعادة النظر في إدخال المرافق والحياة إلي المدن الجديدة والذي اشتري فيها المواطن البسيط عقارا ولكنه لم يجد التنمية المستحقة.

أمين مسعود:

تأجيل سداد الأقساط بدون فوائد

تقديم دعم أكبر من خلال مبادرات التمويل العقاري

النائب أمين مسعود. أمين سر لجنة الإسكان بمجلس النواب : قدمت الحكومة بشكل عام المساندة لعدد كبير من القطاعات خلال أزمتي كورونا والحرب الروسية الأوكرانية »فقدمت حوافز لرجال السياحة والصناعة والزراعة وغيرهم. وقد تحمل المطورون العقاريون الكثير من المعاناة بسبب ارتفاع أسعار الحديد ومواد البناء حيث وصلت إلي ثلاثة أضعاف سعرها. كمان أن أغلب المطورين يبيعون مقدما والتسليم بعد3 سنوات. لكن طفرات الأسعار المفاجئة كانت فوق المتوقع وخرجت عن أيديهم حيث وصلت التكلفة أعلي من أسعار البيع التي تمت وكذلك هامش الربح. وهناك مشكلات بين أصحاب الشركات والعملاء حاليا.

مطالبا الحكومة بتقديم تيسيرات تختص بتقديم أراض بسعر مناسب وتأجيل الاقساط بدون فوائد. وتقديم الدعم من خلال مبادرات التمويل العقاري.حيث أن السوق العقاري يقوم عليه 06%پ من النشاط الصناعي في مصر كصناعات الحديد والتسليح والأسمنت ومواد البناء والمحاجر والنقل. مؤكدا علي أهمية اهتمام الدولة في هذا التوقيت بالمطورين العقاريين. معتبره شيء جيد جدا.

ويشير أمين السر إلي أننا عندما نتحدث عن المطورين العقاريين. لم نتحدث عن كبارهم فهؤلاء يتحملون أي أزمة في السوق لأنهم يعملون به علي مدار سنوات طويلة وحققوا مكاسب كبيرة تصل إلي مليارات الجنيهات من خلال إنشاء الكمباوندات والتجمعات. والأبواب كلها مفتوحة أمامهم. بينما نتحدث عن صغار ومتوسط المطورين. وكل اجتماعات الحكومة تتم مع الكبار في المجال دون النظر لرجال الأعمال الصغار والذين تمثل حجم اعمالهم أضعاف الكبار في السوق.

م. مصطفي الجمل:

إحكام الرقابة علي أسعار مواد البناء

فتح قنوات اتصال بين القطاع الخاص والدولة

يقول المهندس مصطفي الجمل. مدير إحدي شركات الاستشارات الهندسية والمقاولات: إن السوق العقارية واجهت عدة تحديات خلال عام 2022 وأبرزها:

أولا: انخفاض قيمة العملة المحلية بنسبة تجاوزت الخمسين بالمئة وهو أكبر تحد واجه القطاع الخاص وشركات التطوير العقاري خلال العام الماضي.

ثانيا الارتفاع المبالغپفي أسعار المواد الخام حيث تجاوز طن الحديد مؤخرًا أكثر من 40 ألف جنيه بالإضافة إلي ارتفاع سعر الأراضي المطروحة من قبل الدولة مما أدي لارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات وهذا الأمر الذي يؤدي لصعوبة في التسليم خلال الفترة المقبلة.

ثالثا: ارتفاع سعر العقارات بنسبة تجاوزت الخمسة وثلاثين بالمئة مما أدي إلي ركود في عملية البيع وهذا يعد تحديا أيضا أمام القطاع خاصة وأن مجال التطوير العقاري في مصر لا يعتمد علي التمويل فالشركات العقارية تقوم ببيع مراحل المشروع لتحصل علي التمويل فتقوم بالبدء في المراحل الإنشائية وتسليمها بعد ذلك فبالتالي أصبحت القدرة الشرائية للمواطن منخفضة بسبب اتجاهه للاستثمار في قطاعات أخري يراها مثمرة أو مربحة بشكل أكبر كالذهب والعملة الصعبة بدلاً من شراء العقار مما أدي الي ارتفاع حجم المعروض بالسوق سواء من القطاع الخاص أو الحكومي.

رابعا: إلغاء مبادرة التمويل العقاري يعد واحدا من التحديات التي واجهت القطاع الخاص خلال العام الماضي بالإضافة إلي إلغاء طرق التقسيط طويلة الأجل علي مدار عشر سنوات.. مؤكدا أن كل هذه التحديات خلقت أزمة لدي الشركات في مواعيد التسليم المتفق عليها.. ولكن يوجد الكثير من الحلول للخروج من الأزمات الحالية: