الأحد
08 ذو القعدة 1439
22 يوليه 2018
08:25 م

كل ما تريد معرفته عن إسترداد العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي

محمود البدوى
محمود البدوى
كتبت- عزة قاعود الجمعة، 13 أبريل 2018 05:56 م

"امتلك شقة كانت مؤجرة لشخص ما في عام 1984 من المالك السابق , وانا قمت بشرائها عام 2009 وكان المستأجر الأصلي علي قيد الحياة ويقيم هو وعائلته , وفي عام 2011 توفي المستأجر الأصلي ثم زوجته بعده بحوالي عام ونصف , وتزوج أبنائه جميعاً عدا ابنة واحدة ظلت مقيمة بالعين حتى شهر تقريباً وحتى وافتها المنية , وتم غلق العين بمعرفة اشقائها , وحينما ابديت رغبتة لهم باسترداد العين لوفاة المستأجر ووفاة ابنته المقيمة معه وعدم استحقاق الامتداد لأحد من أبنائه , فوجئت بهم يقومون بمساومتي مقابل استرداد العين ويطالبونني بسداد مبلغ مالي كبير , هل من حقي استرداد العين ام لا ؟ وما هي اشتراطات استرداد العين لمالكها مرة أخرى ؟

هذا السؤال ورد الى بوابة (الجمهورية أون لاين) فى اطار خدمتها التى تقدمها لقرائها ومتابعيها , وعن طريق تلقي كافة الشكاوى والاستفسارات في شتي فروع القانون من خلال باب مستشارك القانونى على البريد الالكترونى لمحررة الباب [email protected] , ويجيب علي تلك الأسئلة والاستفسارات متطوعاً المستشار القانوني / محمود البدوي المحامي بالنقض والدستورية العليا , ورئيس الجمعية المصرية لمساعـدة الأحداث وحقوق الإنسان وعدد من المتخصصين بشتي فروع القانون بمكتبه , والذي تطوع بالرد علي كافة الاستفسارات القانونية لقراء الجمهورية أون لاين بالمجان وطوال أيام الأسبوع.

وقد اجاب المستشار القانونى محمود البدوى قائلا :  وفقاً للقانون وثوابت قضاء محكمة النقض يحق للسائل استرداد العين , وعليه ان يقوم بتحرير محضر لإثبات الحالة بوفاة المستأجر ثم وفاة ابنته التي كانت تستحق الامتداد بعده , وكذا إقامة باقي ابناءه بسكن مستقل , ومن ثم يحال المحضر الي النيابة العامة والتي ستقوم بطلب تحريات المباحث وسماع اقوال الجيران ثم عقب ذلك صدور القرار بتسليم الشقة للمالك الأصلي عن طريق قلم محضري المحكمة المختصة .

وقد اوضح البدوى هذه المواد من القانون:
تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ...".

ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:
وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.
إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.

الشرط الأول:وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:
والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً.
وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الشرط الثاني :أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان:
والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد.
والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.
وامتداد عقد إيجار المسكن لا يكون إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).

الشرط الثالث:إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:
فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك". (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561).

المقصود بالإقامة:
ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض بأنها: "الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها ... وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة". (نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).

ما هو وقت الاعتداد بالإقامة؟
ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

 الإقامة اللاحقة حق وليس واجب:
علماً بأنه لا يُشترط الإقامة اللاحقة للوفاة للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم , حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989).

ما هي طرق إثبات الإقامة ؟
لما كانت ( الإقامة ) هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية. (نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).

وكذلك فالأصل في أبناء المستأجر الأصلي أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك، لكونه يدعي خلاف الثابت أصلاً ويدعي على خلاف الوضع الظاهر.

وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته. (نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978).

ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

اضافة تعليق
لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني
الحقول المشار إليها إلزامية. *