هل يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلي.. ومن له الحق في الاستفادة من هذا الامتداد وهل من حق المستأجر التنازل عن العقد للغير؟

اسئلة كثيرة طرحها قراء الجمهورية اونلاين لذا نتناول اليوم حلقة خاصة حول ( الايجارات القديمة) وذلك من خلال باب مستشارك القانون والتى يقدمها المستشار القانونى محمود البدوى المحامى بالنقض والدستورية العليا والذى يجيب عن اسئلة قراء الجمهورية اونلاين متطوعا وبالمجان طوال ايام الاسبوع من خلال ارسال الاسئلة والاستفسارات القانونية على البريد الالكترونى لمحررة الباب. [email protected]

س : هل ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته ؟
ج : لا ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر إذا بقى فى العين أولاده من بعده ، وأقاربه حتى الدرجة الثالثة ، ويشترط أن يكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر 

س :  هل يحق للمؤجر وضع شرط بالعقد ينص على عدم امتداد العقد لأقارب المستأجر؟
ج : النص على مخالفة القانون هو شرط باطل ، لأنه لا يجوز لأحد أن يتفق صراحة أو ضمناً على مخالفة القانون 

س :  ما هي شروط الامتداد لعقد الإيجار  ومتى يتحقق الامتداد ؟
ج : المقرر فى قضاء هذه المحكمة لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ، وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر في التالي:  
الوفاة : المقصود بها الوفاة الطبيعية أو الحكمية.
الترك : تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه.
ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة أو الترك إقامة مستقرة ومستمرة وغير متقطعة .

س : من هم المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن المخصصة لغرض السكنى ؟
أولاُ ‌: الزوج أو الزوجة : فالزوج يستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كانت المستأجرة الزوجة ، وكذلك الزوجة تستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كان المستأجر الزوج ، ولكن بشرط استمرارية رابطة الزوجية حتى الوفاة أو الترك 
ثانياً : الأولاد والوالدان : يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار أولاد المستأجر ذكورا أو إناثا ممن يقيمون مع المستأجر الأصلي قبل وفاته أو تركه للعين المؤجرة ، ويقصد بهم هنا الأبناء الذين يثبت نسبهم طبقا للشريعة الاسلامية ، فالنسب بالتبني لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار.
ثالثاً : الحفيد : محكمة النقض المصرية أصدرت حكماَ حديثاَ لها حول ) امتداد عقد الإيجار للحفيد (، قالت فيه بـ: ) أحقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته (ابن أو ابنة المستأجر الأصلي) إذا كانت وفاة الأخير قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية ونشره بتاريخ 15/11/2002

س : لمن يمتد عقد الإيجار القديم حال تعدد الورثة للمستأجر الأصلي ؟
ج : جاء نص المادة 1 من القانون 6 لسنة 1997 لإيجار الأماكن غير السكنية لتنص على الآتي : ( إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي ، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبالغين ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وعليه فإن الامتداد يكون للورثة جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الامتداد ، أي وقت وقوع الامتداد 

ويكون لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفي لحرفي والمهني لمهني والتجاري لتجارى شريطة عدم الإضرار بسلامة المبنى  بالشروط الآتية:  
ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض مُنافية للآداب وهى الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.
ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون ، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

س : ما هو الحال بعد وفاة المستأجر الأصلي وتولى ابنه من بعده إدارة المحل التجاري ، ثم وفاة هذا الابن وظهور ورثة آخرين ؟
ج : وفقا للمادتين الأولى والثانية من القانون 6/1997 يتضح أن عقد الإيجار يستمر لصالح جميع ورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية من الذين يستعملون العين في ذات نشاطه المدون في العقد ، أو الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر والمورث فيما بعد تحرير عقد الإيجار ، ولا يكون الاستمرار إلا لمرة واحدة ، فإن مات واحد من المستفيدين يظل العقد لصالح باقي الورثة الخاصين للمستأجر الأصلي بذات الشروط والأوضاع.

س : هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار من الباطن ؟
ج : يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد كالتالي: 
أولاً : فيما يخص العقود القديمة :  وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 ، والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد ، أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.
ثانياً : فيما يخص العقود الجديدة : وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 ، والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن ، والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن ، فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر ، وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ، ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.

س : ما هو الوضع القانوني إذا قام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون النص بالعقد أو بغير موافقة كتابية من المالك ؟
ج : إذا قام المستأجر بذلك يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع ( الشرط الصريح الفاسخ ) وطرده من العين المؤجرة ، والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به ، كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن ، إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية.

س : ما هو الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار؟
ج : الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار ، بالنسبة عن التنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته بما فيها المدة فلا يجوز له التنازل عن العقد جزء من مدة الإيجار ولا يتنازل عن الجزء الآخر ، أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير العين جزء من مدة العقد فقط أي لو مدة العقد سنة يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.

س : هل تخضع الأماكن المؤجرة مفروش لقانون إيجار الأماكن ؟
ج : عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه: ( عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ) ، أما تعريف المكان فهو كل شيء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه ، والمكان هو العنصر الأساسي فى في عقد الإيجار ، ومن ثم فإن الأماكن المؤجرة مفروش لا تخضع من الناحية العملية لقانون إيجار الأماكن ، وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية ، وليس الشقق السكنية.