خبراء عقاريون: الاستقرار يعود.. فى حالة تثبيت سعر الصرف
المفاجأة!! الطلب علي الشراء.. يزيد على العرض بشكل كبير!!

شهدت أسعار العقارات في مصر ارتفاع كبير في عام 2023 بعد تعويم الجنيه في مارس الماضي ليجاوز الـ 30 جنيهاً أمام الدولار.. مما دفع البعض إلي التساؤل حول مصير أسعار العقارات في العام الجديد 2024 خاصة أن أسعار العقارات في العام الحالي 2023 زادت بنسبة 75% في المتوسط.

خبراء العقارات يتوقعون استمرار الارتفاعات في العام الجديد ولكن بنسب أقل نتيجة التحديات الراهنة فى ظل عدم استقرار أسعار مواد البناء بالتزامن مع الضغوط التى تواجهها شركات العقارات من أسعار مواد البناء والأعباء التمويلية البنكية ما تسبب فى مشهد مضطرب فى أحد القطاعات الحيوية.

ويؤكد خبراء عقاريون عن استقرار سوق العقارات بشكل كبير فى حالة تثبيت سعر الصرف فى العام الجديد 2024.

قال د. عبدالمجيد جادو الخبير العقاري إن العقارات تشهد ارتفاعا تدريجيا فى ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل مبالغ فية متأثره بموجات التضخم العالمي والتي سببها اندلاع الحرب الروسية الاوكرانية.

اضاف ان الظروف العالمية وجدت ارتفاع فى اسعار الخامات بشكل غير مسبوق ومن اسباب التضخم هو التجار.

اوضح ارتفعت اسعار مواد البناء مؤخرا بنحو 10 إلي 15 بالمئة وسط توقعات باستمرار صعود أسعار الوحدات العقارية إلي 30 بالمئة بنهاية هذا العام مشيراً الي ان القصة تحتاج الي تحليل مدخلات البناء لمواجهة الحل ولصناعة العقار الحيوي وتحريك الاقتصاد العقاري.

اكد أن زيادة الاسعار سببها النقص فى بعض الخامات نتيجة صعوبة الاستيراد والموجة التضخمية التى يعانى منها البلاد بسبب الحرب الروسية الاوكرانية.

مطالبا بضرورة تدخل الدولة لدعم القطاع العقاري وحماية تلك الصناعة نظرا لموجة ارتفاع الأسعار التى تشهدها صناعة العقار فى مصر ومواد البناء والتى وصلت الزيادة لما يقرب من 50% في أسعار مواد البناء وهو ما يعود بأثر سلبي علي أسعار العقارات.

أكد أن الدعم يتمثل في صورة دعم الحديد والأسمنت ومواد البناء بالإضافة إلي تثبيت سعر الأراضي المطروحة وعدم الزيادة في الفترة الحالية بجانب ضرورة منح قروض بسعر فائدة مخفض للقطاع العقاري لتجنب خروج شركات كثيرة من السوق في حال استمرار تلك الزيادة.

أشار إلي أنه من المنطقي أن تشهد الوحدات المطروحة ارتفاعا فى الأسعار يتماشي مع حجم الارتفاع فى تكاليف الإنشاء وحتى تتمكن الشركات من الايفاء بالتزاماتها تجاه العملاء وتحافظ على بقائها فى السوق مضيفا لا يمكن أن توقف الشركات العقارية مشروعاتها في الوقت الحالي لكن عليها أن تعمل وبشكل جيد على دراسة أي مشروع قبل التحرك فيه.

أوضح أنه ليس من الطبيعي أن يحصل المطور العقاري على أراضي من هيئة المجتمعات العمرانية مقابل سداد مقدمات بـ 25% من قيمة الأرض في الوقت الذي يطرح المطور وحدات مشروعه بمقدم 10% فقط كما يقوم المطور بطرح مشروعاته علي 10 سنوات في الوقت الذي تطالبه الهيئة بسداد كامل قيمة الأرض خلال 4 سنوات.

أكد أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء خاصة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا مؤكدا أن الاستثمار العقاري مازال هو وعاء الإدخار الآمن والأفضل علي مستوي الأوعية الادخارية الأخري.

قال د. ماجد عبد العظيم أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري إن ارتفاع أسعار العقارات بشكل عام يعود إلي الزيادات الكبيرة في أثمان مواد البناء بالإضافة إلي ارتفاع أسعار الأراضي وكذلك المعدات ورواتب العمالة اللازمة لأنها المشروع والذي بدوره يرفع من تكلفة البناء علي المطور العقاري هذا بجانب هامش الربح الذي ترصده كل شركة لنفسها.

أكد أن الطلب على المباني في حالة تزايد دائم وأن العقار فى مصر لم ينهار يوما حتى فى وقت الحروب والأزمات وهذا لارتفاع معدل السكان سنويا بنسبة 2.5%.

أضاف أن شراء المباني لا يكون فقط بغاية السكن وإنما هناك ما هو تجاري وإداري وكذلك بغرض الاستثمار فى السوق العقارى الذى يعتبره العديد من المستثمرين سواء كانوا مصريين أو العرب أو أجانب "سوق لا يمكن الخسارة به".

أكد أن العقار يعد مركز ثقة ضخم للمصريين حيث يصفه البعض "بالابن البار" وهذا لكونه مخزنا ممتازا لقيمة العملة فهو يحفظ ويزيد من قيمة الأموال بمجرد وجوده تحت ملكية الشخص مؤكدا أن هذا هو السبب الرئيسي الذى يميز البناء المصري عن أى عقار آخر من حيث ارتفاع الأسعار المستمر.

فبرغم التقلبات التى شهدها السوق العقاري العالمي في فترات مختلفة من الزمن علي رأسها أزمة 2008 إلا أن السوق المصري لم يتأثر أو تنخفض أسعاره كما حدث في معظم الدول العربية والأجنبية وهذا بسبب الثقافة المصرية التي تجعل من شراء العقارات أولوية وأيضا لأن المشتري الرئيسي بمصر بأكثر من 90% هم المصريون ولا نعتمد علي العميل الأجنبي كالبلدان الأخري.

أكد أن للاستثمار العقاري الناجح له عدة خطوات أهمها اختيار الموقع المناسب واختيار شركة التطوير العقاري أو المطور العقاري وتحديد ما تتضمنه الشقة من عدد الغرف والحمام والمطبخ والاستقبال وما تحتويه ال÷يلا أيضا.

أفاد د. وليد جاب الله الخبير الاقتصادي والعقاري إن القطاع العقاري فى مصر شهد خلال الفترة الأخيرة ارتفاعات مستمرة فى الأسعار نتيجة مجموعة من العوامل وفى مقدمتها ارتفاع مستويات التضخم عالميا ومحليا والذى انعكس بكل تأكيد على ارتفاع مستويات أسعار مواد البناء وهى أحد أهم مدخلات صناعة العقار في مصر وتنعكس فى ارتفاع أسعار العقارات.

أضاف أن ارتفاع معدل التضخم السنوي تسبب في ارتفاع أسعار مواد البناء فقد ارتفع سعر الحديد لما يقارب 40 ألف جنيه في الطن وذلك بعدما كان في حدود 10 آلاف جنيه قبل الموجه التضخمية الأخيرة.

أوضح أنها إلي جانب أسباب التضخم وبالتزامن مع انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار أصبح العقار أحد الملاذات الآمنة لتوجيه السيولة كما يحدث مع الذهب والعملات الأجنبية فقد لجأ الكثيرون ممن لديهم فوائض مالية إلي الاستثمار فى العقارات لحفظ قيمة أموالهم بعد التراجع في قيمة العملة المحلية هذا بالإضافة الي ثقه المصريين الدائم في العقار كاستثمار وادخار أمن ومربح.

أكد أن القرارات الأخيرة التي منحتها الدولة لصناعة التطوير العقاري مثلت دفعة قوية لإنقاذ القطاع العقاري فى مواجهه التحديات التى يواجهها وبلاشك يعتبر امتلاك عقار من أهم الأهداف التي يسعي إليها المصرين باختلاف الطبقات الإجتماعية والتوجهات ولكن يظل دائما امتلاط بيتك أو عقار باسمك هدف يسعي إلي تحقيقه الكثيرون.

نوه بأن هناك حلول مباشرة لتنشيط السوق العقاري تعتمد علي إتاحة التمويل العقاري لوحدات تحت الإنشاء من خلال توقيع عقود ثلاثية بين البنك والمطور والعميل وتخفيض سعر الفائدة مقارنة بالدول المجاورة مؤكدا ضرورة قيام البنوك بفتح التمويلات للمطورين العقاريين لاستكمال مشروعاتهم وزيادة معدلات التنمية موضحا أن الأعباء المالية تقع جميعها على شركات التطوير العقاري لأنها تقوم بدور البنك في تمويل العملاء علي 10 سنوات وهو ما لا يحدث في دول العالم خاصة أن التقسيط الطبيعي لا يتعدي 5 سنوات علي أقصي تقدير.

سوق العقارات يحقق قفزات كبيرة في مجال الاستثمارات
يقول م. مصطفي الجمل الخبير عقاري ان أسعار العقارات تشهد ارتفاعات قياسية منذ بداية 2023 بسبب التحديات الاقتصادية الراهنة بداية من تابعات الحرب الروسية الأوكرانية وأزمة كورونا بالإضافة إلي عدد من الأسباب الداخلية والتي تتركز في رفع سعر الفائدة وارتفاع معدل التضخم وزيادة سعر الصرف.

أضاف تعتبر الفجوة بين العرض والطلب من العوامل المؤثرة بشكل كبير في ارتفاع أسعار العقارات في مصر حيث يواجه سوق العقارات في مصر مشكلات عديدة فيما يتعلق بالعرض وتشمل قلة المساحات الأرضية المتاحة والتي يمكن استخدامها للبناء وارتفاع تكلفة الإنشاءات والمواد الإنشائية والتحديات التي تواجه الإسكان والبناء في مصر بشكل عام ونتيجة لذلك تحدث فجوة كبيرة بين العرض والطلب علي العقارات في مصر حيث يتجاوز الطلب علي العقارات العرض المتاح بشكل كبير مما يؤدي إلي ارتفاع أسعار العقارات في مصر بشكل مبالغ به.

أوضح أن قطاع العقارات سيتأثر بشكل كبير مباشر في مصر نتيجة زيادة سعر الصرف مما يؤدي ذلك الي زيادة مواد البناء فالبتالي يؤدي إلي ارتفاع أسعار العقارات بنسبه ستتخطي حاجز الـ 30 بالمائة خلال عام 2024 نتيجة ارتفاع أسعار النفط العالمية وتأثير ذلك علي زيادة أسعار الحديد والبليت والأسمنت والطوب ومختلف مواد البناء.

أضاف ان الانخفاض الحاد للجنيه المصري أمام الدولار سوف يؤثر على أسعار العقارات ولكن السؤال هو إلى أى مدى ستصل أسعار العقارات في الفترة المقبلة.

اشار الي ان سوق العقارات يشهد طلبا متزايدا نحو امتلاك الوحدات بدلا من استئجارها رغبة في البعد عن دفع تكاليف مرتفعة شهريا والاستفادة من قيمة الأموال الحالية كما تنوعت الخيارات في السوق بين الشراء والإيجار في مختلف المناطق بين القاهرة الكبري والقاهرة الجديدة والجيزة والعاصمة الإدارية الجديدة كما أن بعض الشركات العقارية قد تتجه للتوقف عن بيع الوحدات في الوقت الحالي لحين استقرار تذبذب أسعار مواد البناء مما قد يدفع بعض المطورين للتمهل في البيع لحين استقرار سعر مواد البناء ومن ثم حساب نسبة الزيادة في أسعار الوحدات وسوف يحقق سوق العقارات المصري في الربع الأول من عام 2024 قفزات كبيرة في مجال الاستثمارات مدعوماً بالارتفاع الكبير في نسبة التملك والنمو الملحوظ في مشاريع التطوير العقاري ومع استمرار هذا الزخم في المشهد العقاري وتحوله إلي أرض خصبة لنمو التكنولوجيا العقارية ستصبح رحلة الباحثين عن منزل أكثر سلاسة مع توافر حلول متكاملة لحصولهم علي الحياة التي يستحقونها.

أوضح المستشار خالد عبدالعزيز وكيل لجنة الإسكان بالبرلمان سابقا إن سوق العقارات في مصر يمتلك كثير من مقومات النجاح أولها وجود عدد كبير من شركات التطوير العقاري التى تسعى لتقديم منتج عقاري فاخر ومتميز كما أنها تحرص على تقديم أفضل قيمة سعرية ولكن مع التحديات تسبب ذلك في تراجع أرباح كثير من الشركات نتيجة تباطؤ حركة المبيعات خاصة بعد أزمة الدولار الأخيرة لكن من ناحية أخري هذا الفرق فى سعر صرف الدولار قام بتشجيع الكثيرين من المصريين المقيمين فى الخارج على الإقبال على شراء وتملك العقارات في مصر.

أضاف أن الفترة الأخيرة كانت هناك تحديات بالقطاع العقاري ولم تؤثر الأسعار علي العميل فقط وإنما علي كل أطراف الصناعة موضحا أن كل الأطراف في السوق العقاري تتأثر بهذه الزيادة بداية من موردين مواد البناء وأيضا المطور العقاري وكذلك عملية النقل وأيضا الإنشاءات وهو ما يؤكد ان السوق العقاري فى مصر يواجه مجموعة من التحديات مؤخرا نتيجة ارتفاع مستويات التضخم.

اشار الي إن ارتفاع قيمة الدولار له تأثير مباشر على القطاع العقاري فى مصر خصوصا التكلفة الإنشائية للمشروعات فارتفاع أسعار المواد الخام ومواد البناء المستخدمة فى المشاريع يضطر المطورين إلي رفع سعر الوحدات وتعتبر أزمة ارتفاع أسعار مواد البناء هي أكبر تحدي يواجه القطاع العقاري وعلى هذا الأساس يؤكد الكثيرون علي أهمية دعم الدولة للقطاع الصناعي لتوفير مكونات التنفيذ للمشروعات المختلفة.

تابع إن التساؤل الذي يشغل بال كل المنشغلين بقطاع العقارات وخصوصا العملاء الراغبين فى شراء عقارات فى مصر أو الدخول فى استثمار عقاري هو هل من الممكن أن تنخفض أسعار العقارات أم ستستمر فى الازدياد؟ خصوصا مع ما تشهده الحالة الاقتصادية والارتفاع فى أسعار الدولار موضحا أن المؤشرات العامة تشير إلى أنه من المتوقع ارتفاع أسعار العقار نتيجة ارتفاع الدولار وهذه الزيادة تؤثر بدورها فى ارتفا