التوازن يعود إلى العلاقة بين المالك والمستأجر
د.أحمد سمير أبوالفتوح: قرار منصف لكل الأطراف
د.وليد جاب الله: العقد شريعة المتعاقدين
د.السيد خضر: يمنع التوريث في الإيجارات

الحكم الذي اصدرته محكمة النقض مؤخرا بتحديد الحد الأقصي للعلاقة الايجارية في المساكن بـ 60 عاماً ماذا يعني وهل في مصلحة جميع الأطراف؟
الخبراء أجابوا عن هذا التساؤل مؤكدين أنه يعيد التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر وأنه قرار منصف لكل الأطراف.

قالوا ان العقد شريعة المتعاقدين ويجب الالتزام بمدة قانونية محددة في العلاقة وان الحكم يمنع التوريث في الايجارات.

قال الدكتور وليد جاب الله الخبير الاقتصادي وعضو الجمعية التشريعية المصرية للاقتصاد والاحصاء، إن العقد هو شريعة المتعاقدين وعقد الإيجار محدد المدة ولا يصح أن يكون مؤبدا، ولكن مع تقرير أحكام الإيجار القديم والامتداد القانوني اختلفت محاكم النقض إلي اتجاهين الاتجاه الأول: إن الامتداد القانوني يمكن أن يستمر بدون قيد زمني والاتجاه الثاني هو إن يتقيد الاستمرار بـ 60 عاما بما يوازي مدة عقد الحكر..حيث اختلفت أحكام محكمة النقض حول ذلك وأتي الحكم الأخير من محكمة النقض ليؤكد على ترجيح الاتجاه الخاص بعدم جواز الامتداد القانوني في عقود الإيجار القديم عن 60 عاما.

وبصفة عامة أحكام محكمة النقض لا تنطبق إلا على أطراف الخصومة ولا يجوز أن تطبق على حالات أخري مثلما يتم تعميم أحكام محكمة الدستورية العليا وأيضا يمكن الاسترشاد بهذا الحكم عند معالجة قضية الإيجار القديم بحيث يكون هناك حد أقصي لاستمرار العلاقة الإيجارية مدتها ستون عاما يمكن ان تنتهي قبل ذلك بشروط محددة، فيمكن عند إصلاح العلاقة" علاقة الإيجار القديم" في قانون شامل يتم إعداده حالياً ان يكون هناك حد أدني للأجرة وحد أقصي للإمتداد القانوني مع تقليل حالات الامتداد لمدد أكثر للامتداد في حالات خاصة.

أضاف ان هذا المبدأ خطوة جيدة ولكن يظل الحكم قاصراً على أطرافه ولا يجوز تطبيقه على غيرهم والإيجار القديم بصفة عامة علاقة فيها ظلم للمالك وتحتاج لإعادة إصلاح والحكم هو أحد المحاور التي يمكن أن تدعم هذا الإصلاح ولكنها لا تمثل جميع حالات الإصلاح، والحكم لا يمنع من إصدار تشريع لمدة أقل ولكنه يضع حداً أقصي أما في حالة اذا تدخل المشرع بإنهاء العلاقة بمدة أقل، فإن هذا لا يتعارض مع هذا الحكم، فالحكم يضع حداً أقصي ولا يضع حداً أدني يمكن تعديله بنص تشريعي.

أكد الدكتور السيد خضر الخبير الاقتصادي، أن قانون الايجار القديم أثار جدلاً واسعاً خلال الفترة الأخيرة لأنه سلاح ذو حدين فالحد الأول هو مدي الاستفادة من تلك الوحدات لأصحاب الإيجار القديم..حيث كان يعد بمثابة امتلاك للوحدات دون وجه حق وبقيمة إيجارية لا تتناسب مع الوضع الاقتصادي الحالي، و أيضاً بالنسبة لأصحابها الحقيقيين لا يكون هناك استفادة قصوي لتلك الوحدات السكنية أو غيرها، فبالتالي لا يتحقق عنصر التوازن في تلك العلاقة، كما أن هناك بنوداً غير عادلة في هذا القانون لأصحاب العقارات خاصة انخفاض قيمة الإيجار بما لا يتناسب مع الوضع الاقتصادي الحالي وقيمة الإيجار الحقيقية للعقار المستأجر، فكان لأبد من فكرة تحقيق التوازن بين المستأجر والمالك.

منع الاحتكار والتوريث

يري الدكتور خضر إن الهدف التشريعي من تنفيذ هذا القانون هو منع الاحتكار والتوريث للسكن لغير مالكه وعدم الاستفادة القصوي من هذه العقارات للمالك الأصلي من خلال تحقيق العدالة الإيجارية للسكن بما يتلاءم مع الأوضاع الاقتصادية الحالية من خلال مشروع قانون يهدف إلي تحقيق توازن فعال في المدة الإيجارية للوحدة وليس امتلاكها مدي الحياة وبين مدي الالتزام الدستوري بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا والذي أقر بعملية إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن من أجل الاستفادة منها لأصحاب العقارات ومدي الاتجاه إلي تحقيق القيمة الإيجارية لتلك الأماكن الغير مخصصة للسكن وبين ما تفرضه التداعيات الاقتصادية والاجتماعية بسبب تداعيات أزمة فيروس كورونا وتأثيرها السلبي على الأشخاص الاعتبارية، وايضا مع تنفيذ القانون سيكون هناك مراعاة لأصحاب تلك الوحدات.. حيث ستكون هناك فترة انتقالية قبل تحرير العقود وإخلاء الشقق سيتم الاتفاق على مدتها من قبل اللجنة العليا، إلي جانب وجود بدائل وشقق سكنية للمستأجرين بنظام التمليك أو الإيجار بإجراءات ميسرة إلي جانب إنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين علي الاتجاه إلي الإيجار الجديد أو التمليك.

يري الدكتور أحمد سمير أبو الفتوح الخبير الاقتصادي، إن القرار الذي أرسته محكمة النقض بعد قرار منصف بشأن المدة القانونية للمستأجرين بنظام الإيجار القديم بالنسبة للعقارات السكنية..حيث ذكرت محكمة النقض في حكمها الصادر من الدائرة المدنية في حكم حديث إن عقد الإيجار القديم لا ينتهي إلا بعد مرور 60 عاما تبدأ من تاريخ إبرام العقد وهي أكثر مدة إيجار ممكنة طبقا للقانون المدني ويعتبر ذلك مبدئا قضائيا يتم السير في ضوئه وذلك لإنصاف عدد ثلاث ملايين أسرة بوحدات سكنية بنظام الإيجار القديم وجاء نص الحكم أنه بعد إنتهاء الـ 60 عاما من الإيجار يتجدد العقد بين المالك و المستأجر بناءاً على طلب أحد المتعاقدين وبعد موافقة المالك، كما أنه لا يجوز طرد المستأجر بالنظام القديم إلا بعد 60 عاماً وإنذار المالك له بذلك بمعني أن بعد إنتهاء الـ 60 عاما يحق للمالك أخذ شقته من المستأجر إلي جانب إذا كان عقد الإيجار القديم محدد بمدة يحق للمالك أخذ عقاره أو شقته بانقضاء تلك المدة في حالة عما إذا كانت غير محددة تنتهي بعد 60 عاما، علما بأن المادة 855 من القانون المدني نصت على أن عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة مقابل أجر معلوم الا إن ذلك النص سالف الذكر قد خلا من تحديد حد أقصي لمدة عقد الإيجار التي يجب أن يقف عندها طرفي العلاقة الإيجارية وهما المالك والمستأجر وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفي التعاقد.

الدكتور محمد شحاته: ضرورة وجود عدالة في القيمة الإيجارية
بحيث تتناسب مع معدل الدخل

يقول الدكتور محمد شحاته أستاذ التخطيط العمراني جامعة القاهرة، إن العقد شريعة المتعاقدين لجميع العقود التي تم عقدها في ظل القانون العقارات القديم قبل تعديله سنة 1993م فهنا كانت العقارات ملتزمة بالقانون الغير محدد للمدة وفي حالة كتابة المدة في العقد تكتب كلمة مشاهرة فهذه المشاهرة عليها خلاف قانوني، وأعتقد إن هناك حكم في درجة من درجات المحاكم نحو مشكلة الإلتزام بالقانون القديم بمحكمة النقض، هنا أقصي مدة لعقد الإيجار السكني القديم هو 60 عاما بدون تحديد المدة، وكلمة المشاهرة لم يؤخذ بها في هذا الحكم وهذا يتفق مع إن هناك قانون في الشهر العقاري نحو مدة العقد الجديد التي لا تتجاوز الـ 9 سنوات فبعد مدة الـ 9 أو 10 سنوات يصبح العقد من عقود العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وليس عقد ايجار، ولذلك أري أن فكرة الـ 60 عاما مجحفة في حق المالك.. حيث يتردد خلال هذه الفترة أكثر من جيل على العين وبالتالي سيصبح هناك ظلم للمالك.

إيجارات ضعيفة للغاية

أشار الدكتور شحاتة إن ملاك المباني القديمة يتحصلون على إيجارات ضعيفة للغاية ويتم إهمال صيانتها وهذا ما يتم مناقشته في تعديل القانون، ان المستأجر في المباني القديمة يقوم بدفع مبلغ رمزي مقابل تأجير العين، خاصة إن المالك ليس لديه القدرة على القيام بعملية الصيانة للعقار نظراً لحصوله إيجار ضعيف إلي جانب المستأجر متمسك بالقيمة الإيجارية المتفق عليها أي كانت قيمتها، وما يتم بين المالك والمستأجر يتم بالعرف، فليس هناك زيادة 10% مثل القانون الجديد وبالتالي فكرة سريان العقد لمدة 60 عاما على الثروة العقارية هذه المدة ستؤدي إلي إنهيار العقار نتيجة لعدم صيانته، فلابد من النظر لهذه القضية لمصلحة الطرفين وأيضاً المصلحة العامة. 

النائب إيهاب منصور: ضرورة تدخل الدولة للوقوف بجانب الأشخاص غير القادرين على تحمل القرارات الجديدة بشأن الإيجارات.

أكد النائب إيهاب منصور عضو مجلس النواب إن أحكام القضاء تحترم ولا يمكن مناقشتها فنهاك إجراءات قضائية كثيرة تحدث قد يصدر حكم ويتم الاستئناف فيه أو الطعن عليه ولكن في النهاية كل هذه الأحكام تحترم ويكون عنوان للحقيقة لحين ظهور عناوين أخري، وهناك بند آخر فيما يخص عدد السنين سابقاً.. حيث كانت عقود الإيجار القديمة تسير من 59 إلى 60 عاماً والآن أصبح هنا أشخاص إعتبارية لغير السكن هذا القانون صدر ويوجد به فترة انتقالية هي 5 سنوات والايجار يصبح هنا 5 أضعاف في السنة الأولى والمتبقي من الـ 5 سنوات يتم زيادة قيمة 15% إلى الأشخاص الاعتباريين بغرض السكن وفيما يخص الحكم القضائي فمن حق المجلس أن يقرر ما يشاء من القوانيين بمعني أن المجلس أصدر على سبيل المثال قانون للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن هذا القانون لدية قضايا تم رفعها متواجدة داخل المحاكم قبل صدور هذا القانون، فأصبح هناك مواطنون يطالبون بحقوقهم بناءاً على حكم المحكمة الدستورية العليا.